서울시 3대 재개발 흑석뉴타운 (흑석11구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 3대 재개발 흑석뉴타운 핵심구역 흑석 11구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

흑석11구역 기본 정보 및 입지 특징

흑석11구역은 서울특별시 동작구 흑석동 304번지 일대에 위치하며, 흑석9 구역과 함께 흑석뉴타운에서 기대를 모으는 대규모 단지 중 하나입니다. 사업 면적은 약 89,318㎡로, 지하 5층~지상 16층 규모의 25개 동, 총 1,509세대로 조성될 예정입니다. 시공사는 대우건설 선정 되었으며 하이엔드 브랜드 "써밋"이 적용되 단지명은 "써밋더힐"로 건설 될 예정입니다. 흑석11구역의 입지는 도보 약 5분 거리에 9호선 동작역(4호선, 급행 9호선)과 흑석역이 위치 해있으며 해당 노선을 이용해 서울 3대 업무지구로 25분 내 이동이 가능합니다. 또한 지리적으로 서울 중심지에 위치해 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 등 서울 주요 간선도로를 5~10분내에 탈 수 있으며, 자차를 이용해 서울 주요 지역을 30분내 이동할 수 있어, 직주근접 및 정주여건이 좋은 거주지로서 높은 수요를 받는 지역입니다. 또한 흑석 11구역 준공시기, 도보 10분거리, 차기 대한민국 대장단지로 불리는 "반포디에이치클래스트"가 준공 예정으로 흑석11구역은 직접적인 낙수효과를 받을 것이며, 한강변을 따라 생기는 고급 주거단지로서 확실한 상급지로 자리매김 할 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

흑석11구역은 2012년 7월정비구역으로 지정되었으며, 2015년 조합설입인가, 2021년 사업시행인가, 2022년 관리처분인가, 2023년 분양일정 및 계획 변경에 따라 관리처분 변경인가를 받으며, 정비구역 지정 11년만에 모든 인허가를 마쳤습니다. 현재 이주를 끝마치고 철거가 진행되고 있으며 2025년 착공 및 2028년 준공의 일정으로 재개발 사업이 마무리 될 예정입니다. 흑석11구역은 대우건설의 하이엔드 브랜드가 적용된 "써밋더힐"로 준공 될 예정이며, 노량진뉴타운, 반포지구와 함께 한강변 라인을 따라 고급 주거 단지로 재탄생을 앞두고 있습니다. 흑석11구역은 전체 1,509세대 중 일반 분양이 422세대로 일반분양 비율은 약 28% 차지해 착공 이후 건설비 인상에 따른 부담을, 일반 분양으로 상쇄할 수 있을 것으로 예상되며, 전체 가구 중 300세대 이상이 한강 조망이 가능할 것으로 예상 되, 준공 이후 아크로리버하임 이상의 조망과 가격대를 형성할 것으로 기대됩니다.

 

투자 관점과 전망

흑석11구역은 동작역 더불역세권으로 9호선(급행) 및 4호선을 통한 주요 업무지구로 우수한 교통 접근성을 갖추고 있어 대기업 및 전문직 직장인들의 선호도가 높으며, 한강 조망이 가능한 프리미엄은 단지로 준공이후 가치가 극대화 될 것으로 예상됩니다. 현재 전용 84㎡ 조합원 물건 최저가 16.5억(프리미엄 11~12억, 권리가 4~5억)으로 조합원 분양가 10.3억 기준, 총 투자금은 약 21~22억 원으로 추정됩니다. 착공을 앞두고 있는 만큼 높은 프리미엄이 형성되어 있으며 흑석뉴타운 차기 대장 구역인 흑석11구역 투자를 위해서는 최소 15억선의 높은 초기투자금이 필요할 것으로 보입니다. 다만, 현재 아크로리버하임 전용 84㎡ 한강뷰가 25억 실거래가를 보이고 있는 만큼, 초기투자금 동원이 가능하다면 현재 가격대에 투자를 해도 충분히 투자 수익을 누릴 수 있는 합리적인 구간이라고 생각됩니다. 추가로 반포디에이치클래스트 입주후 해당 단지 전용84㎡ 한강뷰 기준 60억이상 시세를 형성할 것으로 보이며(래미안원베일리 실거래 60억) 흑석뉴타운 한강뷰 또한 반포시세의 50%~60%수준을 형성할 것으로 예상되, 2030년 준공시기 인플레이션을 고려시 평당 1억클럽 진입이 가능하지 않을까 생각됩니다.

글을 마치며

흑석뉴타운과 흑석 11구역은 한강변 고급 주거단지로 변모하며 서울 중심지에서 높은 가치를 지닌 지역으로 주목받고 있습니다. 특히 흑석 11구역은 동작역 더블역세권, 한강 조망, 대우건설 하이엔드 브랜드 "써밋" 적용 등 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 준공 후 동작구 랜드마크 단지로 성장할 것으로 예상됩니다. 반포 지구와 노량진뉴타운과의 연계성은 생활 인프라를 풍부하게 하고, 한강변 고급 주거지로서의 이미지를 더욱 강화 시킬 것입니다. 초기 투자 비용은 다소 높으나 준공 후 안정적인 시세 상승과 한강 프리미엄을 기대할 수 있어 실거주자와 투자자 모두에게 매력적이며, 똘똘한 한채 상급지의 대표 단지가 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.