서울 3대 재개발 흑석뉴타운 (흑석9구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 3대 재개발 사업지인 흑석뉴타운의 핵심구역, 흑석 9구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

흑석9구역 기본 정보 및 입지 특징

흑석9구역은 서울특별시 동작구 흑석동 90번지 일대 위치하며 흑석뉴타운의 시세를 이끌 대표 단지중 하나로 사업면적 94,614㎡, 지하 7층~지상 25층 총 20개동 1,540세대로 조성 될 예정입니다. 흑석9구역의 시공사는 현대건설로 하이엔드 브랜드인 디에이치가 적용되 단지명은 "디에이치 켄트로나인"으로 확정이 되었습니다. 차세대 동작구를 대표할 랜드마크 단지로 예상됩니다. 흑석9역의 입지 조건으로는 9호선 흑석역을 도보 5분내 이동이 가능하며 4,9호선을 이용할 수 있는 동작역도 도보 10분~15분 내에 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 이러한 대중교통 편의성은 주요 업무 지구로(강남, 여의도, 광화문) 30분내 이동할 수 있어 많은 직장인들이 선호하는 조건을 갖추고 있으며, 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 등 서울시 주요 도로 라인을 10분내 진입할 수 있는 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다. 또한 뉴타운내 중앙대학병원, 대학교 상권, 입주를 마친 구역들로 형성되어 있는 생활편의 인프라도 훌륭하여, 이번글에서 소개드리는 흑석9구역과 함께 비슷한 시기 준공 예정인 흑석11구역 까지 입주한다면 흑석뉴타운의 위상은 서울내에서도 반포, 압구정, 한남 등 1급지와 가장 가까운 수준의 입지가 될 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

흑석9구역은 2008년 정비구역을 시작으로, 2019년 11년만에 관리처분인가를 받았으며 2021년 현대건설로 시공사가 선정되 하이엔드 브랜드 "디에이치 켄트로나인"으로 단지명이 확정되 었습니다. 일반 분양세대는 약 423세대로 전체 1,540세중 27%이상의 비율을 차지하며, 건설비 인상분이 있더라도, 일반 분양가 상승으로(평당 6천이상) 상쇄가 될 것으로 예상 되, 2019년 관리처분 인가시 약 118% 높은 비례율과 사업성은 어느정도 유지 되지 않을까 조심스럽게 예상됩니다. 이후 진행 일정으로는 2024년 8월 사업시행변경인가에 따라 조합원 평형병견 신청이 진행 될 것으로 보이며, 2025년 아파트 착공 시작전 시공사와 공비사 재협상을 할 것으로 예상됩니다. 최종 준공 일정은 2029~30년이 예상됩니다. 흑석뉴타운은 반포 차기 대장인 반포디에이치클래스트(약 5,000세대)와 함께 한강주거 벨트를 형성하는 입지로, 향후 반포디에이치클래스트 입주 시 직접적인 낙수 효과를 받을 것으로 보이며, 높은 가격 상승이 예상됩니다.

 

투자 관점과 전망

흑석9구역은 앞서 언급드린 것처럼 4호선, 9호선을 이용할 수 있는 위치로 서울 주요 업무지구로 30분내 이동이 가능합니다. 따라서 대기업 및 전문직 직장인들이 현실적으로 목표할수있는 상급지역중 한곳이 될 것이며, 제한된 단지수대비 꾸준히 높은 수요를 보일 것이고, 가격도 그에 맞는 수준으로 형성될 것으로 생각됩니다. 흑석 9구역 기준 연식 차이를 고려시 아크로리버하임(흑석7구역)과 유사한 가격인 전용84 기준 23~25억 수준으로 형성될 것으로 예상되며, 현재 전용84(일반) 배정 조합원 물건 매매가는 18~9억 수준으로(프리미엄 11~12억), 일반분양가 9억~10억 기준시, 총투자금액은 21억~22억 수준이 될것으로 추정됩니다. 흑석뉴타운에 투자시 투자금액은 높고, 각종 제반 비용 및 세금을 고려시 장기 투자가 될 수 밖에 없습니다. 그러나 흑석9구역, 흑석 11구역 기준 도보 10분~15분내 대한민국 최고의 아파트인 반포디에이치클래스트가 비슷한 시기에 준공 예정이며, 그 낙수효과에 따른 흑석뉴타운의 전체 입지 가치가 상승할 것으로 예상되기에, 현재 흑석9구역에 투자하는 것은 미래 자산가치를 상승 시킬 수 있는 합리적인 방법이라고 생각됩니다.

글을 마치며

흑석9구역은 흑석뉴타운의 핵심 단지로, 현대건설의 하이엔드 브랜드 "디에이치 켄트로나인"이 적용된 1,540세대 규모의 랜드마크로 조성됩니다. 9호선 흑석역과 동작역을 통한 뛰어난 교통 접근성을 갖추어 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 이동이 편리하며 중앙대병원, 상업시설, 공원 등 풍부한 생활 인프라와 쾌적한 자연환경이 조화를 이루어 삶의 질을 높일 수 있는 뛰어난 정주여건을 제공합니다. 투자적 관점에서도 차기 반포 대장단지로 불리는 반포디에이치클래스트와 더불어 한강 주거벨트의 주축으로서 흑석뉴타운은 서울의 고급 주거지로 위상이 강화될 것으로 전망되며 특히, 흑석9구역인 디에치켄트로나인은 흑석뉴타운을 대표하는 프리미엄 주거지로 자리매김하며, 서울에서 주목받는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대됩니다. 감사합니다.