서울시 영등포구 여의도 재건축 (대교아파트)

오늘은 서울시 영등포구 여의도 일대 사업 속도가 가장 빠른 재건축 단지중 한곳인 여의도 대교아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

여의도대교 아파트 기본정보 및 입지특성

여의도 대교아파트는 서울 영등포구 여의도동에 위치한 1975년 준공된 51년차 중층 아파트로, 현재 재건축 정비사업이 진행 중입니다. 기존 4개 동, 576세대 규모의 12층 아파트로 구성되어 있으며, 평형은 30평, 43평, 50평의 3개 타입으로 구성되고, 용적률 215%, 평균 대지지분 16.6평으로 양호한 사업성을 갖추고 있습니다. 재건축 이후에는 용적율 470%를 적용받아 지하 5층지상 49층, 총 4개 동, 912세대(임대 142세대 포함, 임대비율 15.5%)로 탈바꿈하며, 세대당 주차 대수는 2.16대로 고급화 단지답게 여유로운 추자 공간이 계획되었습니다. 입지 여건으로는 여의도 금융중심지구와 인접한 직주근접 최적 입지로, 반경 500m 내 5호선 여의나루역과 9호선·신림선 샛강역 이용이 가능하며 여의도 외에도 강남, 용산, 광화문 등 주요업무지구 접근성도 뛰어납니다. 향후 여의도권은 GTX-B노선(2028년 예정), 신안산선(2027~2028년 예정), 서부선(2031년 예정) 등 추가 교통만 확충도 예정되어 있어 입지 여건은 더욱 개선될 전망입니다. 교육환경은 여의도초, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등 초·중·고교가 인접해 안전한 도보 통학이 가능하며, 국제금융로 인근 학원가도 인접해 학습 여건도 뛰어나 영등포구 내에서 상위권 학업성취도를 자랑합니다. 또한 한강 및 여의도한강공원, 여의도공원이 인접해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있고, IFC몰, 현대백화점, 이마트, 가톨릭성모병원 등 다양한 생활 인프라가 도보권 내에 위치해 주거의 편의성과 문화적 만족도를 동시에 갖춘 서울시 핵심 입지입니다. 대교아파트는 여의도 아파트 거주지내 중심 입지, 우수한 사업성, 향후 교통 및 생활환경 개선에 따른 높은 미래가치가 예상되며 재건축 이후 서울 및 여의도를 대표하는 아파트 단지가 될 것입니다.

재건축 진행 현황

여의도 대교아파트는 2017년 6월 재건축 안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받은 이후, 2022년 12월 신속통합기획을 신청하며 본격적인 정비사업 추진에 나섰습니다. 2023년 2월에는 추진위원회 승인을 받았고(동의율 53.10%), 2023년 3월 서울시 신속통합기획 자문사업 1호로 선정되었습니다. 이후 2024년 1월 조합설립인가를 완료하였으며(동의율 87.57%), 2025년 2월 27일에는 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 등 통합심의를 통과하며 사업시행인가 주요 절차를 마쳤습니다. 향후 일정으로는 2025년 3분기 시공사 선정, 4분기 사업시행인가를 거쳐, 2026년 관리처분인가, 2027~28년 이주 및 철거를 진행한 뒤, 2029년 착공, 2032~33년 준공을 목표로 사업이 진행될 것으로 전망됩니다.

투자 관점 및 전망

여의도대교 아파트는 영등포구 여의도동의 핵심 입지에 위치한 51년차 아파트로, 재건축을 통해 총 912세대 신축 단지로 재탄생 될 예정입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 최상급지에 어울리는 입지 조건들을 갖추었으며, 2025년 연내 시공사 선정 및 사업시행인가를 목표로 사업 속도를 내고 있습니다. 현재 여의도대교 아파트의 실거래가는 30평기준 28억 수준의 호가를 보이고 있으며 평당 0.9억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 정비계획안 기준, 34평 총 투자금액은 30억(30평 호가 28억+추가분담금 2.0억) 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 재건축 단지 비교군으로는 방배(신삼호), 개포(경우현, 개포주공6,7단지), 잠실(잠실주공5단지, 장미) 등과 비교할 수 있으며, 여의도대교아파트 매매를 검토중이라면 해당 단지들도 비교 검토 해보기실 당부드립니다. 여의도대교 아파트는 재건축 완료 후, 반포 최상급지(원베일리, 디에이치클래스트) 기준 80%이상의 가격대를 형성할 것으로 예상되며, 반포 래미안원베일리 한강뷰가 평당 2.0억 시대를 맞이하고 있는 지금, 한강 조망에에 특화 된 여의도 일대 아파트가 재건축이 완료되는 2030년대 미래가치는 높을 것으로 생각합니다.

글을 마치며

서울 최상급 입지의 재건축 단지는 시간이 지날수록 공급이 줄어들고 희소성이 커지기 때문에 자금이 가능하다면 조금이라도 빨리 매수하는 것이 중요합니다. 하지만 최상급지 안에서도 동일한 투자금액대비 재건축 단지별 수익성이 다르기 때문에, 매수시 본인의 지역 선호도 보다는, 유사급지 재건축 단지의 철저한 사업성 비교 분석을 통한 의사결정이 중요하다고 생각합니다. 각종 제반 비용 및 장특공을 통한 절세 등 한번의 매수가 10년 이상의 시간을 좌우 할 것이므로 철저히 사업성에 의한 의사결정을 하시길 당부드립니다. 감사합니다.