서울시 서대문구 홍은동 재건축 (홍은5구역)

오늘은 서울시 서북권 서대문구에 위치한 홍은5구역에 주택재건축 사업지에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 홍은5구역은 현재 대중교통의 부족으로 이목을 받지 못하는 지역이나, 서울시에 손꼽히는 자연환경을 갖춘 지역으로 향후 입지가치 상승이 기대됩니다.

홍은5구역 기본 정보 및 입지조건

홍은5구역 주택재건축사업은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하며, 정비구역 면적 34,817㎡, 지하 5층지상 25층 규모로 조성될 예정입니다. 총 세대수는 임대주택 33세대를 포함하여 롯데건설이 시공을 맡아 건립할 계획이며, 조합원 수는 239명입니다. 인근에 3호선 홍제역이 있으나 도보권에서는 다소 벗어나 있으며, 현재는 마을버스 및 간선버스를 통해 역으로 이동해야 하지만, 향후 서부선 경전철이 개통되면 신촌, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 개선될 것으로 기대됩니다. 생활 인프라는 하나로마트, 이마트, 동신병원, 연세대 세브란스병원 등이 가까워 생활 편의성이 높으며, 교육환경도 홍연초와 정원여중이 도보권에 위치해 우수한 편입니다. 자연환경 또한 우수해 앞뒤로 홍제천과 백련산그린공원, 안산에 둘로 쌓여있어 도심권내 조용하고 쾌적한 정주여건을 누릴 수 있습니다. 홍은5구역 주택 재건축이 완료되는 2030년대 중반 서부선 개통과 함께 주요업지구로의 교통이 획기적으로 개선되며 자연환경이 뛰어난 입지로 서대문구내 알짜 단지로 자리잡을 것으로 기대됩니다.

 

 

재개발 진행 현황

홍은5구역 주택재건축정비사업은 2009년 5월 정비구역 지정 고시로 시작되었으며, 2010년 6월 조합설립인가(동의율 76.43%)를 받고 같은 해 12월 롯데건설을 시공사로 선정했습니다. 그러나 2011년부터 2020년까지 조합설립 인가 취소 소송 등 내부 갈등으로 사업이 장기간 중단되었으나, 2022년 5월 조합설립변경인가를(동의율 78%) 및 조합장 재선임을 통해 사업이 다시 동력을 얻고 재추진중입니다. 이후 2023년 2월 정비계획 변경이 진행됐으며, 2024년 10월 정비계획변경 결정이 고시되었고, 2025년 1월 환경영향평가 초안을 접수하며 사업시행인가를 위한 준비가 진행중입니다. 향후 추진 일정으로는 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2028~2029년 이주 및 철거를 거쳐 2032년 준공을 목표로 사업이 진행될 것으로 전망됩니다.

 

투자관점 및 전망

홍은5구역은 주택 재건축사업이 완료가 기대되는 2030년대 중반 입지 가치가 획기적으로 개선 될 것으로 기대됩니다. 2030년대 서부선 개통이후 주요 업무지구인 여의도까지 20분, 광화문 30분내 이동이 가능하며, 천변과 녹지를 단지 앞에 품고있어 직주근접 및 뛰어난 자연환경을 품고있는 정주여건을 제공할 것으로 예상됩니다. 따라서 서울 핵심지 직장인들의 선호거주지중 한곳으로 선택 받을 것으로 기대됩니다. 홍은5구역은 조합원수 보다 전용84 분양 물량이 많기에 모든 조합원이 30평대 이상 배정이 가능할 것으로 예상되며 현재 매매가능한 매물은 없으나 인접한 홍제3구역 프리미엄이 3억대비 프리미엄이 낮게 형성되어 있을것으로 생각됩니다. 프리미엄 1.5억 고려시 전용84조합원 분양가 9.0억 기준 총 투자금액은 10억~11억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 인접한 백련산 파크자이, 백련산sk뷰아이파크 등 전용84기준 10억~11억 수준으로 현재 큰 시세차익은 없으나, 서부선개통 및 2030년대 중반 최신축이라는 점을 고려시 충분한 미래가치가 있을것으로 생각합니다.

글을 마치며

서대문구의 홍은동은 지하철역과 도보 접근성이 어려운점이 가격에 반영이 되어있으며 그에따라 홍은동이 가지고 있는 홍제천, 안산, 백련산그린공원등 뛰어난 자연환경의 가치또한 저평가를 받고 있습니다. 다만, 2030년대 홍은5구역이 인근 서부선개통과 재건축 완료시 현재 저평가 되어있던 자연 환경이 부각되고, 여의도, 광화문까지 30분내 이동이 가능한 직주근접성 등 입지가치가 재평가 될 것으로 생각하며, 향후 이러한 점들이 가격에 반영되지 않을까 생각합니다. 감사합니다.