서울시 성동구 성수전략정비구역 재개발 (성수3지구)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장중 하나인 성수전략정비구역 성수3지구에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

성수3지구 기본 정보 및 입지 특징

성수3지구는 서울시 성동구 성수동2가 572-7번지 일대 114,193㎡ 사업면적에 지상 최고 70층 이하, 총 2,213세대 (임대주택 486세대, 임대 비율 21.96)로 건설 될 예정입 니다. 조합원은 959명으로 구성되어 있으며, 한강 조망이 가능한 남향 설계가 가능해 재개발 완료시 서울 시내 최고의 한강 조망권을 확보할 것으로 기대됩니다. 성수3지구의 입지로는 반경 1km 이내에 2호선 성수역과 7호선 자양역, 분당선 서울숲역이 위치해 편리한 대중교통 환경을 누릴 수 있으며 서울시 주요 도로인 강변북로 및 동부간선도로와 성수대교, 영동대교를 통해 강남 등 서울시 전역으로 자차를 통한 빠른 이동이 가능합니다. 교육환경으로는 경수초·경수중이 도보권에 있으며, 경일중·고등학교가 가까이 위치하고, 한강을 사이로 맞닿아 있는 압구정 학군까지 접근이 가능합니다. 자연환경으로는 서울숲과 뚝섬한강공원이 인접해 서울시 최대 녹지공원 및 수변 여가 공간이 풍부하며, 한강변이라는 입지적 장점으로 쾌적한 정주여건을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다. 지역 전체의 개발 호재도 풍부하여 성수동 일대는 삼표레미콘부지의 77층 2개동 규모 복합개발(2028~29년 완공 예정)을 통한 서울시 신랜드마크 조성, 부영호텔부지 개발, 서울숲 주차장부지에 조성될 세계 최대 규모의 유니콘창업허브 등 대규모 개발들이 예정되어 있으며 최근 대기업, 중견기업, 유니콘기업들의 이전으로 양질의 일자리까지 집중 되고 있어 앞으로 성수전략정비구역을 포함한 성수동의 미래 가치는 계속 높아질 것으로 전망됩니다.

재개발 진행 현황

성수3지구 재개발은 2009년 한강 르네상스 계획 수립을 시작으로 지구단위계획 결정과 추진위원회 승인(2009년)을 거쳐, 10년 만인 2019년 정비구역 지정 및 정비계획 결정과 조합설립인가를 통해 사업이 본격화되었습니다. 2020년에는 신속통합기획(안)을 마련하고, 2021년에는 지구단위계획 재정비 용역을 착수하며 재개발 속도를 높였습니다. 2023년 주민설명회 개최 및 의견 수렴을 거쳐, 2024년 정기총회에서 정비계획 변경안을 의결하고, 2025년 11월에는 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했습니다. 이후 2024년 12월부터 2025년 1월까지 정비계획 변경안 재공람을 마쳤으며 향후 일정으로는, 2025년 상반기 통합 심의, 2025년 하반기 시공사 선정, 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가를 계획하고 있고, 2027~28년 이주 및 철거를 거쳐 2032~33년 준공을 목표로 사업이 진행 되고 있습니다. 다만, 성수3지구 재개발은 서울시의 도시계획과 밀접히 연계된 만큼 서울시의 정책 방향과 지원 여부가 사업 추진에 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다. 성수 3지구에 관심이 있다면 이를 핵심 고려사항으로 검토해야 되며 특히, 압구정, 잠실, 여의도 등 주요 정비사업 구역들은 서울시의 사업진행 의지에 따라 속도가 달라지기에, 성수3지구 역시 일반적인 재개발 진행 일정 보다 오랜 기다림이 필요할 수 있다는점까지 고민해보시길 당부드립니다.

투자 관점과 전망

성수3지구는 지리적으로 성동구에 위치해 서울시 중앙에 자리잡고 있으며, 한강을 사이에 두고 있는 압구정 일대의 가격을 추종할 것으로 생각됩니다. 서울숲과 한강을 품고 있는 자연친화적인 환경은 서울시에서 가장 가치 높은 주거지중 하나로 생각되며, 분당선, 2호선, 7호선이 반경1km내 있어 서울시 전역으로 직주근접이 가능합니다. 성수전략정비구역은 현재 한남뉴타운과 함께 서울시에서 가장 가치있는 2대 재개발로 향후 가격은 한남, 반포, 여의도 등 최상급지와 유사한 가격을 형성할 것으로 보이며, 향후 압구정 재건축 완료 이후 압구정의 가격을 추종할 것으로 생각합니다. 현재 성수3지구의 전용 84가능 조합원 물건 최저가는 19억(추정 프리미엄 4.6억, 추정 권리가14.4억), 조합원 분양가 22.3억 추정시 총 투자금액은 27억~28억 수준이 될 것으로 예상되며, 현재 트리마제, 아크로서울포레스트의 평당 호가는 1.2억~3억수준으로 호가는 42~45억대로 형성하고 있어 현재 성수3지구 투자시 확정 수익은 15억 이상을 가져갈 수 있을 것으로 보입니다. 성수전략정비구역의 가치는 누구나 인정하나, 서울시 도시계획과 맞물려 있기에 완공시기의 예측은 무의미 하다고 생각합니다. 이러한 불확실성으로 성수전략정비구역의 가치는 현재 저평가 구간이라고 생각되며, 1~4지구에 가격대가 큰 물건의 경우 무피로 나오는 경우도 볼 수 있어, 시간과 자금이 되시는 분들이라면 부동산 자산을 극대화 할 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

성수3지구를 포함한 성수전략정비구역은 현재 시장에서 가장 저평가된 지역으로, 향후 서울시내에서 가장 큰 투자수익을 낼 수 있는 지역으로 평가받고 있습니다. 서울숲과 한강을 인접한 자연 친화적 환경, 우수한 교통망을 통한 직주근접, 그리고 한남, 반포, 여의도와 견줄 수 있는 입지적 강점은 이 지역을 프리미엄 주거지로서 더욱 부각시킬 것입니다. 재개발 완료 후 서울시의 문화적, 자연적, 고급 주거지로 서울시에서도 손에 꼽히는 고급 부촌으로의 성장이 전망됩니다. 다만, 세간의 주목을 받는 모든 재개발, 재건축이 그렇듯 성수전략정비구역도 서울시의 도시계획에 따른 일정 변동 리스크가 상존하며 이를 감안한 안정적인 자금 운용이 필요합니다. 따라서 성수전략정비구역 투자시 장기적인 관점으로 투자 시기와 목적, 전략을 정확히 설정하는 것이 필요하며, 적극적인 실행력과 성수전략정비구역의 미래가치에 대한 믿음이 있는 투자자에게 최고의 기회가 될 것이라 생각합니다. 감사합니다.