서울 재개발 입주권으로 돈을 벌 수 있을까?(금호 16구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 "서울 재개발 입주권으로 돈을 벌 수 있을까?"라는 주제로 이야기를 나눠보려 합니다. 이번 글에서는 재개발 투자 시 꼭 알아야 할 초기 투자금, 총 투자금(추가분담금), 프리미엄 같은 핵심 요소들을 쉽게 설명드리고, 성동구 금호16구역의 사례를 통해 실제 투자시 예상 수익도 함께 살펴보겠습니다.

투자 관점의 재개발

재개발이란 노후 주택을 포함한 기반 시설까지 재정비 하는 사업으로, 정비구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-이주/철거-착공/준공-조합해산 이라는 절차에 따라 사업이 진행되며 각 단계가 진행 될 때마다 프리미엄(P)이 붙어 자산의 가치를 크게 증식할 수 있습니다. 재개발 투자시 투자자는 프리미엄을 통해 자산을 증식할 수 있는데 프리미엄이란 리스크에 대한 비용으로 정비구역지정~관리처분인가 까지의 단계에서 사업 리스크가 사라질수록 프리미엄이 높게 형성 된다고 이해하면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

프리미엄이란 무엇인가?

재개발 투자에서 프리미엄이란 사려고하는 물건의 가격에서 감정평가액을 뺀 금액입니다. 예를들어 A주택의 매매가 5억이고, 감정평가액이 3억이면, 프리미엄은 2억이라고 보시면됩니다. 다만 사업시행인가 이후에 조합원 물건에 대한 감정평가를 진행하기 떄문에, 사업시행인가 이전 조합설립 이후에 투자를 하시는 분들은 조합 및 부동산에서 설명 들은 추정 권리가에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 추정 권리가란 빌라,다세대,아파트의 경우 공동주택공시가격을 참고하며 다가구,단독주택의 경우 공시지가에*1.5배수를 해주는 것이 일반적인 경우이나, 실제 감정평가시 사업구역 내의 토지의 위치, 물건의 층수, 도로 인접여부 등 변수가 많기에 충분한 권리 분석에 의한 의사 결정이 필요합니다. 추정 권리가에 대한 잘못 된 판단은 이후 감정평가(권리가) 순위에 의한 조합원 평형 배정 및 추가 담금에도 영향을 미치기 떄문에 투자자 입장에서 미래 수익에 큰 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 재개발(입주권)을 투자 하신다면 감정평가금액(권리가)과 프리미엄에 대한 충분한 공부를 하시길 당부드립니다.

초기 투자 금액과 총 투자 금액(추가분담금)을 고려한 투자 계획

초기 투자금액이란 A란 재개발 물건을 살때 쓰이는 최소한의 금액입입니다. 예를들어 A의 물건의 매매가 5억(프리미엄 3억) 임대차가 3억에 맞춰져 있다면 초기 투자금액은 2억이 될 것이며, 총 투자금액이란 조합원 아파트를 받기 위해 지출하는 모든 금액으로 A물건 매매가 5억 + 추가분담금이 됩니다. 추가 분담금은 조합원 분양가에서 감정평가금액(권리가)을 뺀 금액으로 A란 물건의 조합원 분양가가 10억으로 확정 되었다면, 매매가 5억중 프리미엄 3억을 제외한 감정평가금액(권리가) 2억에, 추가분담금 8억을 합해 총 투자금은 13억이 됩니다. 내가 직접 입주를 하지 않고, 프리미엄을 받고 매매 하실 분들은 초기 투자 금액이 적게 들어가는 물건을 선택해 사업 단계 진행에 따라 오르는 프리미엄을 받고 매매 하시면되고, 실제 입주까지 염두하고 계시면, 원하는 평형의 배정을 받을 수 있는 권리가를 가진 물건을 고르시는게 합리적인 선택이라 생각됩니다.

재개발 투자시 매매 시기별 포인트

재개발 물건의 매수를 원하시는분은 적어도 조합설립 이후 물건을 추천드립니다. 조합설립전 정비구역 단계의 물건들은 프리미엄이 없는 경우가 많고 투자 수익 자체는 높을 수 있으나, 사업 자체가 무산 될 우려가 있습니다. 따라서 최소한의 정비구역 해제라는 리스크가 해소되는 조합설립 이후 물건을 투자 하시길 바랍니다, 매수 시기는 조합설립 직후가 시공사 선정 이전이 투자 수익을 가장 극대화 할 수 있는 구간이라고 생각되며, 시공사 선정 이후에는 프리미엄이 상승이 예상됩니다. 매도를 염두 하고 있는 중기 투자자의 경우, 매매 행위가 제한되는 관리처분 인가 직전에 높은 프리미엄을 받고 매도를 할 수 있는 기회이며, 반대로 매수자 입장에서도 매매가 잠기는 관리처분인가 직전이 급매 물건을 잡을 수 있는 좋은 기회라고 생각 됩니다.

성동구 재개발 (금호16구역)

24년 4월 관리처분인가 이후 현재는 이주 단계의 사업지이며, 일반 분양을 준비하고 있습니다. 해당 사업지는 지하8층~지상16층 595가구 규모로 현대건설에서 시공할 예정이며, 금호역 일대 언덕 지형을 활용해 일부 세대는 한강 조망이 가능할 것으로 보입니다. 위치적 장점으로는 3호선 금호역(도보7분), 5호선 신금호역(도보5분) 초역세권에 위치한 사업지로 준공이후 신금호파크힐스(84기준 실거래 18억), 신금호파크자이(84기준 실거래 17억)와 비슷하거 높은 매매가를 형성이 될 것으로 예상됩니다. 현재 해당 물건지는 총투자 금액 15억으로 인근 시세대비 현재 기준 안전마진은 3억 이상으로 예상됩니다.

*84타입 : 총 투자금액 : 15억~15,5억 / 물건A 매매가 8.8억(프리미엄 6.6억), 권리가액(매매가-프리미엄) 2.2억, 추가분담금 6.5억, 초기투자금액 7.3억(매매가-이주비), 확정 예상수익 3억 이상

글을마치며

재개발 투자는 확실한 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있지만, 그만큼 신중한 접근이 필요합니다. 사업의 리스크가 대부분 해소된 금호16구역은 현재 84타입(34평) 투자금액이 15억 기준 인근시세 대비 3억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있지만, 마지막 착공 이후 건설비 재협상 등 이슈로 추가 분담금이 오를 수 있는 변수가 존재합니다. 따라서 재개발 투자를 염두하고 계신 분들이 이글을 읽으신다면 꼭 충분한 공부와 현장에 대한 철저한 권리 분석을 통해 리스크를 안정적으로 관리하여 성공적인 투자를 하시길 바라겠습니다. 감사합니다.