서울시 성동구 소규모 주택 재건축 (성수1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 성수동 주택 재건축 성수1구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

성수1구역 기본 정보 및 입지 특징

성수1구역 주택재건축사업은 서울시 성동구 성수동1가 656-1267번지 일대에 위치하며, 정비구역 면적 13,583.1㎡ 규모로 조성됩니다. 지하 4층~지상 35층, 총 3개 동, 312세대가 건립될 예정이며, 이 중 임대주택 42세대(임대주택 비율 13.46%)가 포함됩니다. 시공사는 롯데건설로 선정되었으며 세대당 2.0대의 넉넉한 주차공간과 외관 특화 디자인을 적용을 통해 소규모 단지이지만 성수동 프리미엄 이미지를 충분히 가져갈 수 있을것으로 예상됩니다. 성수1구역의 입지적 특징으로는 2호선 뚝섬역 도보 5분, 수인분당선 서울숲역 도보 10분 거리에 위치해 대중교통 접근성이 뛰어나며, 동부간선도로를 통해 강변북로, 내부순환로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 진입이 용이합니다. 또한 영동대교와 성수대교를 통해 삼성동과 압구정 등 강남권으로의 이동도 편리합니다. 성수1구역 북측으로는 중랑천(수변공원), 남측으로는 서울숲이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 삼표레미콘 부지 개발을 통한 수변 문화공원 조성이 진행되면서 주거 가치가 더욱 높아질 전망입니다. 강변북로 지하화 사업이 추진됨에 따라 서울숲과 중랑천, 한강까지의 연결성이 강화 될 것으로 기대되며, 성수1구역은 한강변 자연환경 프림미엄을 극대화할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 또한 성수동 IT산업지구에는 약 2,000여 개의 기업이 밀집해 있어 동북권 내에서도 가장 많은 일자리를 보유한 지역으로, 직주근접성이 뛰어난 점도 강점으로 평가되며, 소규모 주택 재건단지이지만 성수1구역은 준공 후 고급 주거지로 자리잡을 것으로 생각합니다.

재개발 진행 현황

성수1구역 주택재건축사업은 2004년 1월 추진위원회 승인을 받은 이후 2006년 3월 서울시 정비기본계획에 따라 주택재건축 예정구역으로 지정되었습니다. 2008년 6월 정비구역으로 지정되었으나, 구역 내 공장 소유자들의 반대로 사업이 중단되었습니다. 이후 2015년 새로운 추진위원장이 선출되면서 일부 공장 지역(2,042.5㎡)을 제척하여 정비계획 변경을 추진하였고, 2016년 3월 정비계획 변경 접수를 통해 사업이 다시 본격화되었습니다. 2020년 2월 정비계획의 경미한 변경이 완료되었으며, 2020년 8월 조합설립인가를 득한 이후 2021년 건축심의를 통과하였습니다. 2022년 1월 롯데건설이 공동사업시행자(시공사)로 선정되면서 사업이 더욱 구체화되었습니다. 2024년 3월에는 도정법 변경을 반영한 정비계획 변경을 접수하였고, 12월 정비계획 변경 공람공고가 실시되었습니다. 성수1구역은 2025년 초 정비계획 변경을 완료하고, 2025년 연내 사업시행인가 고시를 목표로 추진 중이며, 향후 진행일정으로는, 2026~7년 관리처분인가, 2027~8년 이주 및 철거, 2031~2년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 예상됩니다.

투자 관점과 전망

성수1구역은 준공업지역으로 성수동 내에서도 우수한 입지와 탄탄한 개발 계획을 갖춘 주택재건축 사업지로, 장기적으로 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 지하철 2호선 뚝섬역(도보 5분)과 수인분당선 서울숲역(도보 10분) 등 뛰어난 대중교통 접근성을 갖추고 있으며, 강변북로, 내부순환로, 올림픽대로 등 주요 간선도로와의 연결성이 우수해 강남과 도심권 이동이 편리합니다. 특히 북측으로는 중랑천 수변공원, 남측으로는 서울숲이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 삼표레미콘 부지 개발 및 강변북로 지하화 사업이 완료되면 성수1구역의 주거 환경은 더욱 향상될 전망입니다. 현재 조합원 물건의 최저가는 약 15억~16억(대지지분 20평 이상) 수준이며, 준공업 지역으로 공시지가의 2.5배 적용시(공시가 5.2억 *2.5배) 추정 권리가는 13억, 프리미엄 2~3억 수준으로 예상되며, 전용84㎡ 조합원분양가 24억 기 준, 총 투자금액은 26~27억, 전용59㎡ 조합원분양가 14억 기준 총 투자금액은 16~17억 수준으로 추정됩니다. 인근 24.12월 준공한 서울숲아이파크리버포레1차 전용 84㎡기준 호가 30억이상, 59㎡ 호가 21억 이상을 고려시, 현재 4억 이상의 확정수익 기대가 가능하며, 성수전략정비구역을 포함해 성수동 주택 가격을 이끄는 '성수동 L라인'에 접해있어 향후 높은 미래가치 및 투자 수익이 가능할 것으로 전망됩니다.

글을 마치며

성수1구역은 성수동 내 입지가 뛰어난 주택재건축 사업지로, 2호선 뚝섬역(도보 5분)과 수인분당선 서울숲역(도보 10분) 등 뛰어난 교통망과 강변북로 지하화, 삼표레미콘 부지 개발 등으로 주거 환경이 향상될 전망입니다. 롯데건설이 시공을 맡고, 지하 4층~지상 35층, 3개 동, 총 312세대로 조성되며, 준공 후 성수동의 고급 주거지로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 현재 조합원 물건의 최저가는 15억~16억(대지지분 20평 이상)이며, 전용 84㎡ 기준 총 투자금액은 26~27억, 전용 59㎡는 16~17억 수준으로 추정됩니다. 인근 서울숲아이파크리버포레1차와 비교해 최소 4억 원 이상의 확정 수익이 기대되며, 향후 성수전략정비구역과 함께 성수동 부동산 시장을 선도할 지역으로, 시간이 지날수록 희소성이 커지며 미래 가치는 더욱 높아질 전망입니다. 감사합니다.