서울시 노원구 상계뉴타운 재개발 (상계2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 노원구 재개발 상계뉴타운 상계2구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상계2구역의 기본 정보 및 위치적 특징

상계2구역은 서울 노원구 상계3·4동 111-206 일대에 위치한 상계 뉴타운 내 최대 재개발 구역으로, 총 2,200세대 규모의 대단지로 조성될 예정입니다. 지하 8층~지상 25층, 22개 동으로 구성되며, 대우건설과 동부건설 컨소시엄이 시공을 맡아 '상계더포레스테'로 재탄생합니다. 조합원 1,442세대와 임대주택 515세대(임대주택 비율 23.41%)가 포함되어 있으며, 2028년 준공을 목표로 진행 중입니다. 입지적으로는 4호선 당고개역 초역세권에 위치하며, 2022년 개통된 당고개~진접 구간과 함께 별내별가람역(8호선 연장선), 동북선 경전철(2026년 개통 예정)로 서울 주요 거점과의 접근성이 대폭 개선될 전망입니다. 특히 창동역 GTX-C 노선(2028년 개통 예정)이 추가되면 삼성역까지 약 15분 내외로 이동이 가능해 강남 접근성이 획기적으로 좋아질 예정입니다. 교육 및 자연환경 측면에서도 신상계초등학교와 불암산이 인근에 있어 학군과 여가를 모두 만족시키는 장점을 갖추고 있습니다. 상계2구역은 상계 뉴타운 내 중심 입지와 대단지 규모로 실거주와 투자 가치가 높아 향후 노원구를 대표하는 뉴타운 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

상계2구역 재개발 사업은 2008년 구역 지정으로 시작되었습니다. 이후 2010년 5월 조합설립인가를 받으며 사업이 본격화되었고, 11년만인 2021년 9월 사업시행인가를 통해 추진에 속도가 붙었습니다. 2021년 사업시행인가를 받은해 대우건설과 동부건설 컨소시엄이 시공사로 선정, 2022년 6월 조합원 분양신청이 완료하여 사업은 순조롭게 진행 중이었으나, 2023년 12월 관리처분계획인가 총회시 조합원 분양가 상승과 사업비 증가 등의 이유로 부결되는 어려움을 겪었습니다. 또한 조합 내부 갈등으로 조합내 정상위원회가 구성되, 조합장 해임총회를 통해 조합장 및 집행부의 직무정지가 되었고,기존 조합의 집행정지 무효 소송이 기각되면서 해임이 공식화되었습니다. 2025년 상반기 임시조합장 선출을 통해 사업 정상화가 예상되며 향후 일정으로는 2026년 관리처분인가, 2027년에 이주 및 철거를 시작하고 2030년 준공이 될 것으로 예상됩니다. 조합내 이슈로 사업이 지연되었으나, 향후 관리처부인가부터 정상적인 속도로 진행될 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

상계2구역은 4호선 당고개역 초역세권에 위치한 대규모 재개발 단지로, 신혼부부와 젊은 세대를 중심으로 높은 관심을 받고 있습니다. 주택은 소형 평형 비율이 높아 실수요자에게 적합하며, 특히 서울 내 신축을 원하는 젊은 직장인들에게 적합한 선택지로 주목받고 있습니다. 다만, GTX-C노선 개통까지는 서울 외곽에 위치해 강남과 여의도로 대중교통 출퇴근시 1시간 이상 소요되는 부분은 투자 및 실거주전 고려가 필요한부분입니다. 현재 전용 84 조합배정 물건의 가격은 3.6억 (권리가 2.8억, 프리미엄 0.8억) 조합원 분양가 8.1억기준시 총투자금액은 9억~10억대가 예상되며, 노원롯데캐슬시그니처(상계6구역 재개발) 전용84기준 실거래가 11억기준시 안전 마진은 1.5억이상 예상됩니다. 서울시내 뉴타운중 초기투자금 2억대로 현재 기준 1.5억이상 안전마진 확보가 가능하며, 물가상승을 감안시 2030년 준공시 3억이상의 차익이 예상됩니다. 따라서 사회초년생 등 상대적으로 적은 자본을 통해 자산증식이 필요하신 분들에게 상계2구역을 포함한 상계뉴타운은 실거주 및 투자처로 좋은 기회라고 생각합니다.

글을 마치며

상계2구역은 서울 노원구 상계뉴타운 내 최대 규모의 재개발 구역으로, 교통 접근성과 자연환경, 대단지라는 장점을 갖추고 있어 실거주와 투자 가치를 모두 충족하는 사업지로 기대됩니다. 현재 조합 내부 갈등과 사업비 증가 등의 문제로 일정 지연이 발생했으나, 임시조합장 선출 이후 사업이 안정적으로 진행될 것으로 예상됩니다. 상계 2구역은 초기 투자금이 비교적 낮고, 준공 시점에 높은 가치 상승 가능성이 전망되는 만큼, 적은 자본으로 자산 증식을 목표로 하는 투자자와 실거주자를 위한 좋은 투자처라고 생각합니다. 감사합니다.