서울시 재개발 대장 한남뉴타운 (한남2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장 지역인 한남뉴타운 한남2구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

한남2구역의 기본 정보 및 위치적 특징

한남2구역은 서울시 보광동 272-3번지 사업면적 114,580㎡ 일대에 대규모 아파트를 짓는 재개발 사업으로, 조합원은 909명으로 구성되며, 재개발을 통해 1,537세대의 지하 4층~지상 14층의 31개동의 아파트로 재탄생 될 예정입니다. 한남2구역의 입지적 장점은 한남2구역은 서울 중심부에 위치한 배산임수의 풍수지리적 입지로, 남산과 한강 사이에 자리해 뛰어난 자연경관을 자랑합니다. 구릉지 지형의 특성상 고층 세대에서는 한강 조망이 가능할 것으로 기대되며, 한남뉴타운 내에서는 한남3구역에 이어 사업 속도가 빠르게 진행되고 있습니다. 6호선 이태원역까지 도보 5분 이내의 초역세권 단지로, 풍부한 생활 편의시설이 있으며 유엔사부지, 수송부, 용산공원 개발 등 복합인근지역 복합 개발이 추진 중인 만큼 주거와 생활의 편리함을 모두 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 보광초를 품은 초품아 단지로 반경 1km 내에 오산중, 오산고 등 우수 학군이 자리잡고 있으며 서빙고로와 강변북로, 신분당선 연장선 교통호재를 통해 강남 및 주요 업무지구로의 접근성도 탁월해 개발이 완료되는 2030년 강남 핵심지인 압구정, 반포, 청담과 함께 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

 

 

 

재개발 진행 현황

한남 2구역은 2009년 한남재정비촉진구역으로 지정된 후 2012년 6월 조합설립인가를 받으며 재개발이 본격화되었습니다. 2019년 11월 7일 재정비촉진계획 변경고시를 통해 사업이 구체화 하였고, 2021년 11월 사업시행인가를 완료, 2022년 11월, 118프로젝트를 제안한 대우건설을 시공사가 선정되었습니다. 단지명은 '한남 써밋'으로 조성될 예정입니다. 2024년 3월 관리처분인가전 핵심 단계인 조합원 개별 감정평가액 통보, 조합원 분양신청을 하였으며, 향후 추친 일정으로는 2025년 관리처분인가, 2026년 이주 및 철거, 2027년 착공, 2030~2031년 입주를 계획하고 있습니다. 다만, 한남2구역은 서울시고도 제한 완화에서 한남뉴타운이 제외되 남산경관 관리구역으로 90M 고도 제한을 준수해야 됩니다. 따라서 대우건설이 제안한 118프로젝트(21층, 118M)는 사실상 무산 되었으며 시공사 교체를 고려하였으나 현재는 시공사를 유지하고, 조합원 부담을 경감시키는 유리한 계약조건을 선점하여 빠른 사업완료를 목표로 재개발 사업을 추진중입니다. 2024년 3월 종전자산평가 확정 이후 산출된 조합원 분양가는 전용 59㎡ 약 14.5억, 전용 84㎡ 약 19.6억으로 한남2구역의 관심이 있으시다면 수익성분석시 참고하시길 당부드립니다.

한남 2구역 설계안 및 시공사 혜택 정리

한남2구역은 설계 변경을 통해 조합원 100% 남향 배치와 역세권 프리미엄을 극대화하기 위해 이태원역 인접 지역에 조합원 세대를 배치했습니다. 84타입 이상 세대수를 930세대로 늘려 대부분의 조합원이 중대형 세대를 받을 수 있게 했으며, 4BAY 설계와 확장된 발코니, 전용 테라스를 적용해 조망권과 실내 활용도를 높였습니다. 세대당 3평 규모의 통합 커뮤니티센터와 스카이 커뮤니티 3곳을 배치했으며, 세대당 2.0대의 지하주차장은 넓은 공간과 2.7m 이상의 높이로 설계되었습니다. 혁신 설계로 주동 개수를 33개에서 28개로 줄여 단지의 쾌적성과 상징성을 강화했으며,공사비는 평당 770만원으로 책정되었습니다. 또한 시공사는 조합원에게 다양한 혜택을 제안했습니다. 이주비는 LTV 150%로 제공되며, 최소 10억 원을 보장하고 입주 후 1년까지 상환이 유예됩니다. 사업비 전액 대여와 분담금 납부를 입주 2년 후까지 유예하며, 착공은 이주 완료 후 6개월 이내, 공사기간은 43개월로 제안되었습니다. 또한, 착공일인 2025년 1월 1일까지 공사비 인상을 하지 않으며, 착공 후 1년간 물가 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. 118프로젝트 무산으로 들어간 설계비와 용역비는 건설사가 부담하며, 효율적인 프로젝트 진행을 위한 안정적인 재정적 지원을 약속했습니다.

투자 관점과 전망

한남2구역은 서울재개발 대장인 한남뉴타운에 속해 있는 사업지인 만큼 입지와 상징성은 서울시내 최고 수준이지만, 앞으로 한남뉴타운(2,3,4,5구역) 1만3천세대가 모두 준공 되고, 유엔사부지, 수송부 부지에 하이엔드 주거 복합시설 개발, 서울 최대 용산공원 개발이 가시화 되면 현재의 재개발 매매 가격 수준은 저평가 구간이라고 생각됩니다. 또한 용산내 용산국제업무지구 등 시너지를 낼 수 있는 개발 사업들이 추가로 있기 때문에 사업속도가 빠른 한남뉴타운2구역에 투자하는 것은 미래 자산 가치 상승을 위한 확실하고 안정적인 투자처가 될 것이라고 생각합니다. 현재 전용 84기준 조합원 물건은 매매가 22억 (권리가 11억, 프리미엄11억), 전용 84 조합원 분양가 19.6억 기준시 총투자금액은 30억 내외로 추정됩니다. 한남2구역을 포함한 한남뉴타운의 준공시 예상시세는 한강을 기준으로 맞닿아있는 반포와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상되며, 현재 반포 원베일리 한강 조망기준 전용84 매매가가 50억 이상을 형성하고 있기에 아직도 한남뉴타운은 저평가 구간이며 자본금이 있다면 자산 증식을 위한 확실한 투자처라고 생각됩니다. 다만, 한남뉴타운은 투기과열지구로 관리처분인가시 조합원 물건 전매가 금지 되며, 거래가 가능한 예외 사항에 해당되는 물건의 가격대는 급격히 시세가 상승할 것이므로 한남2구역 투자에 관심이 있다면 관리처분인가전에 매매를 검토하시길 당부드립니다.

 

 

 

글을 마치며

한남뉴타운은 서울 재개발 대장 지역으로, 한남2구역은 그중에서도 주목받는 핵심 사업지입니다. 입지적 장점과 뛰어난 자연경관, 초역세권 프리미엄, 우수한 학군 등으로 미래 가치가 매우 높습니다. 특히, 조합원 부담을 최소화한 설계 변경과 시공사의 다양한 혜택 제공은 투자 안정성을 높이는 요소로 평가됩니다. 한강을 중심으로 형성될 새로운 고급 주거 벨트의 중심이 될 한남2구역은 현재 투자 대비 잠재 수익률이 매우 높으며, 반포 등 인근 지역과의 시세 격차를 고려할 때 여전히 저평가된 상태로 보입니다. 다만, 투기과열지구 규제와 향후 시세 변동성 등을 감안해 투자 타이밍과 전략을 신중히 검토해야 합니다. 한남2구역은 서울 중심부에서 자산 증식과 프리미엄 주거지로 실거주 만족도를 동시에 높일 수 있는 최고의 선택지가 될 것으로 기대됩니다. 감사합니다.