서울시 3대 재개발 노량진뉴타운 (노량진4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 대표 재개발 노량진뉴타운, 노량진 4구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

노량진4구역 재개발 기본정보 및 특징

노량진4구역은 서울특별시 동작구 노량진동 227-5번지 일대, 사업면적 40,512㎡, 지하 5층~지상 30층 11개동, 총 844세대 규모 대단지로 탈바꿈 될 예정입니다. 시공사는 현대건설로 선정 되었으며 하이엔드 브랜드인 '디에이치가' 적용될 예정입니다. 현대건설은 노량진 4구역을 수주하며, 서울 서남권 대표 입지에 디에이치 브랜드를 선보일 예정이며, 노량진4구역 조합과 함께 고급화를 진행하여 노량진뉴타운내에서 가장 완성도 높은 구역으로 만들겠다는 계획을 가지고 있습니다. 현재 노량진 4구역은 설계변경을 진행중으로 대표적인 내용은, 용적율을 259.9%로 증가시키고, 그린생활시설을 주거시설로 변경해 세대수를 +16세대 추가확보한 860세대로 증가시킬 계획입니다. 또한 단지내에 산재되어있는 커뮤니티시설을 동쪽으로 통합시켜, 통합 커뮤니티 구성을 통해 주민 편의성을 증대시킬 예정이며, 주차대수 1.5대 확보, 어린이집,놀이터 등 위치 변경을 통해 중앙광장 조경면적을 확대, 세대 층고 높이 변경, 3bay구조를 4bay로 변경, 전용 102타입을 신설 등 내부 서비스면적을 확대하고 효율적인 사용 공가능 확보할 예정입니다. 중대한 설계변경에 따라른 사업속도 지연 방지를 위해 관리처분인가 이후 착공이전 설계변경을 완료할 예정이며, 고급화 설계변경에 따른 조합원의 추가부담을 완화시키기위해 인센티브 확보 및 분양면적 증대를 통한 추가 수익성을 확보할 것으로 예상됩니다. 조합의 수익성과 빠른 속도, 두가지를 위해 조합에서 노력하는 모습을 보이며, 효율적이고 빠른 사업 진행을 통해 노량진뉴타운내 노량진4구역은 고급화 및 실속을 모두 잡은 완성도 높은 사업지로 재탄생 될 것으로 기대됩니다. 노량진 뉴타운내 입지 관련해서는 노량진1구역 등 노량진뉴타운의 타 구역 글을 참조하시길 바랍니다.

재개발 진행 현황

노량진 3구역은 노량진 뉴타운 타구역들과 동일하게 2009년 정비구역을 시작하였으며 2015년 조합설립인가, 18년 사업시행인가, 22년 관리처분인가를 득하며 비교적 빠른 속도로 사업을 진행하고 있습니다. 현재는 중대설계변경을 진행중으로 착공전까지 변경인가를 마무리 짓고, 2025년까지 이주 및 철거, 2029~30년까지 준공을 목표로 사업 절차를 진행중입니다. 현재 조합원 분양가는 전용59㎡ 약 5.5억, 전용84㎡ 약 6.8억으로 산정 되었으나, 현대건설 디에이치브랜드 및 고급화를 위해 설계 변경이 진행 되었고, 노량진 타구역의 하이엔드브랜드 조합원 분양가가 전용84㎡ 기준 9억~11억 수준으로 책정 된만큼 노량진4구역의 조합원 분양도 일정부분 증가 될 수 있을 것으로 생각됩니다. 해당 구역의 투자를 검토중이라면, 중대설계변경 및 인센티브 등을 고려한 조합이 예상하는 현실적인 조합원 분양가에 대해 충분히 확인 하시길 당부드립니다.

입지 및 향후 전망

노량진4구역은 장승베기역(7호선) 도보 5분, 노량진역(1,9호선) 도보 10분내 이동이 가능하며 서울 시내 3대 업무지구(도심, 여의도, 강남)와 직주근접이 가능하고, 여의도 및 용산 개발의 수혜를 가장 크게 입을 대표적인 구역입니다. 노량진 4구역은 노량진 뉴타운내에 1,3구역을 제외하고 노량진 6,8구역과 함께 노량진 뉴타운의 시세를 이끌 단지로 생각되며, 재개발은 속도가 최우선이기에, 조합원의 수익성과 속도를 모두 잡을 수 있는 노량진 4구역은 투자가치로서 노량진뉴타운 구역중 손꼽히는 구역이 될 것으로 기대됩니다.현재 4구역 조합원 물건 최저가는 13.7억(프리미엄 10.8억, 권리가2.9억), 조합원 분양가 9억 기준시 총 투자금액은 19~20억 수준이 될 것으로 예상되며 현재 가치기준 큰 시세차익을 볼 수는 없지만, 준공이 예상되는 2030년까지 시간 레버리지를 활용 할 수 있는 초기 자본과 시간이 있다면 꾸준히 자산 가치를 높일 수 있는 좋은 투자처로 생각됩니다. 노량진 4구역에 투자를 검토하신다면 설계변경 이후 조합원 평형 재신청시 기존 전용 84㎡ 배정이 가능한지, 전용 102㎡ 또는 전용 59㎡로 변경 대상인지 꼭 검토하시길 당부드립니다. 

글을 마치며

노량진뉴타운은 서울 서남권을 대표하는 핵심 재개발 지역으로, 뛰어난 교통 접근성과 여의도·용산 개발의 직접적인 수혜를 누릴 수 있는 입지가 강점입니다. 특히 노량진4구역은 현대건설의 디에이치 브랜드 적용과 고급화 설계를 통해 노량진뉴타운 내에서도 완성도가 높은 단지가 될 것으로 기대됩니다. 초기 투자 비용이 적지 않지만, 장기적으로 보았을 때 안정적인 시간 레버리지를 활용해 자산 가치를 크게 상승시킬 가능성이 높습니다. 노량진뉴타운의 미래 가치를 믿고 투자한다면, 향후 서울 부동산 시장에서 좋은 결과를 가져다줄 성공적인 선택이 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.