서울시 동대문구 청량리 재개발 (청량리8구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동대문구 청량리 일대 핵심 재개발 사업지 청량리8구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

청량리8구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

청량리8구역은 서울시 동대문구 청량리동 435번지 일대 약 29,001㎡의 부지에 조성되는 주택재개발 구역으로, 용적률 246.9%를 적용해 지하 3층~지상 24층 규모의 총 610세대 아파트 단지가 롯데건설의 시공으로 건설될 예정입니다. 청량리역과 도보 5~10분 거리로, 지하철 1호선, 경춘선, 경의중앙선, 분당선 등 6개 주요 노선이 지나가는 동북권 최대 환승역과 접근성이 뛰어나며 GTX-C 및 GTX-B 노선의 개통(2028년, 2030년 예정), 면목선과 강북횡단선 등 추가 교통망 확장이 예정되어 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 대폭 개선될 전망입니다. 또한, 롯데백화점, 롯데마트, 청량리 재래시장, 농수산물시장 등 생활 편의시설과 홍릉그린공원이 제공하는 편안한 숲세권을 누릴 수 있으며 서울성심병원, 고려대학안암병원, 경희의료원 등 의료시설도 인접해 있어 안정적인 주거 환경이 조성되었습니다. 다만, 청량리 8구역을 포함해 청량리역 부측 일대가 대대적인 정비사업이 진행 중이므로 학군 형성이 부족하며, 초등학교 입학전 자녀가 있으신 분들은 실거주시 이점을 충분히 고려하실 필요가 있습니다. 그럼에도 투자로서 천지개벽중인 청량리 일대 풍부한 개발 호재와 뛰어난 교통입지는 향후 동대문구는 물론 강북권역을 대표하는 지역으로 발전할 가능성이 높다고 생각합니다.

 

재개발 진행 현황

청량리8구역 재개발 사업은 2010년 11월 정비구역으로 지정된 이후, 부동산 경기 침체와 구역 내 소유자들의 반대로 조합 설립이 지연되었으나, 2018년 7월 조합설립인가를 받으며 본격적으로 시작되었습니다. 2023년 5월 롯데건설이 시공사로 선정되었고, 2024년 7월 사업시행인가고시, 2024년 11월 조합원 종전자산평가까지 완료 되며 2025년 1월부터 2월까지 조합원 분양 신청이 진행될 예정입니다. 이후 2025년 상반기 관리처분계획인가 신청, 하반기 관리처분인가를 목표로 하고 있으며, 2025년 말 이주를 시작해 2026년에서 2027년 사이 철거를 진행한 뒤, 2031년 준공을 목표로 사업이 추진될 전망입니다.

 

 

투자 관점과 전망

청량리8구역의 재개발 사업은 우수한 교통 접근성을 기반으로 서울 동북권의 핵심 지역으로 성장할 잠재력을 지니고 있습니다. 청량리역은 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선 등 주요 노선이 만나는 교통의 요지로, 향후 수도권광역급행철도(GTX) B·C노선과 면목선의 개통이 예정되어 있어 교통 편의성이 크게 개선될 전망입니다. 이로 인해 서울 주요 업무지구와의 뛰어난 직주근접성을 확보하며, 대기업 종사자들을 비롯한 안정적인 주거 수요가 이어질 것으로 기대됩니다. 최근 청량리 지역의 부동산 시세를 보면, 롯데캐슬 L-65 전용 84㎡가 17~18억, 동대문의 대표 아파트 래미안크레시티 전용 84㎡가 16억에 거래된 바 있으며, 청량리 8구역이 2030년대 최신축 단지인 것을 고려시 래미안크레시티보다는 가격이 높고 롯데캐슬 L-65에 근접하는 가격대를 형성할 것으로 기대됩니다. 현재 청량리 8구역의 최저물건 매매가는 7억(감정가는 4억, 프리미엄은 3억 추정) 전용84기준 조합원 분양가 9.2억 기준시 총투자금액은 12~13억 수준이 예상됩니다. 앞서 언급 드린 래미안크레시티 기준 청량리 8구역의 확정수익은 3억 이상이며 2030년초 준공시까지 물가 상승을 반영한다면 충분한 시세차익이 기대됩니다. 따라서 서울 동북권 투자에 관심이 있는 분들께서 청량리8구역을 포함한 청량리 일대를 관심 있게 지켜보시길 당부드리며 시간 레버리지를 통해 자산을 극대화 할 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

청량리8구역 재개발은 청량리역과 가까운 뛰어난 입지와 편리한 교통망으로 많은 투자자들의 주목을 받고 있습니다. 하지만 재개발 사업에는 예상치 못한 일정 지연, 비용 상승, 정책 변화 등의 리스크가 따를 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다. 특히, 사업 진행 상황에 따라 입주 시점과 가격 변동이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사업성 분석과 함께 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 청량리8구역은 지역 발전과 더불어 높은 미래 가치를 기대할 수 있는 곳으로, 안정적인 수익을 예상할 수 있는 투자처로 평가됩니다. 감사합니다.