서울시 3대 재개발 노량진뉴타운 (노량진1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 3대 재개발 노량진뉴타운 대장 구역 노량진1구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

기본 정보 및 입지 특징

노량진1구역은 서울특별시 동작구 노량진동 278-4번지 일대 위치하며 노량진뉴타운의 시세를 이끌 대장 입지로 조합원 1,015명, 사업면적 132,187㎡, 지하 4층~지상 33층까지, 총 2,992세대로 조성 될 예정입니다. 노량진1구역의 시공사는 포스코건설로 하이엔드 브랜드인 오티에르가 적용되 단지명은 "오티에르 동작"으로 확정이 되었으며, 차세대 동작구를 대표할 랜드마크 단지로 고급화를 위해 설계 변경을 진행중입니다. 설계 병견 안으로, 기존 33층의 층수를 45층으로 상향하며, 한강조망 가능 세대를 늘리고 주동을 28개동에서 25개동으로 축소시켜 단지의 쾌적성과 남향 세대수를 추가 확보해 단지의 가치를 높일 계획입니다. 세부 변경사항으로는 천장고를 2.6m상향, 35평이상 발코니 100% 설치, 우수 디자인적용을 통한 서비스면적 추가확보(최대 7평), 세대당 1.4대 주차대수 확호 등이 대표적인 내용이며, 설계 변경안대로 적용이 된다면, 노량진뉴타운을 넘어 동작구에서 가장 비싼 랜드마크 아파트가 될 것으로 예상됩니다.

 

재개발 진행 현황

노량진 1구역은 2009년 정비구역을 시작으로, 2023년 14년만에 사업시행인가를 받았으며,포스코건설로 시공사선정 및 하이엔드 브랜드 '오티에르 동작'을 통해 고급 단지로 변모하고 있습니다.현재는 재개발 평가에서 가장 중요한 단계인 조합원 종전자산평가를(감정평가) 진행중이며, 이후 조합원 분양신청 및 2025년 관리처분인가를 목표로 사업이 진행되고 있습니다. 이후 일정은 2026~27년 이주 및 철거, 2028년 착공, 2032년 준공으로 계획 되 있습니다. 노량진 1구역의 투자에 관심이 있는 분들께서는 매매 행위가 금지되는 관리처분인가 이전에 진입하시길 당부드립니다. (예외사항 적용 물건은 극소수 및 매매가 상승)

투자 관점과 전망

노량진1구역은 1호선, 7호선, 9호선, 서부선(예정) 등 서울 시내 핵심 지역과 직주근접이 가능하며, 여의도 개발, 용산 개발의 수혜를 가장 크게 입을 대표적인 지역으로, 노량진1구역은 1급지 경계선까지 가치 상승이 될 것으로 생각됩니다. 현재 노량진 1구역의 조합원 물건 최저가는 14억(프리미엄9억, 권리가5억), 조합원 분양가 10~11억 기준시 총 투자금액은 19~20억 수준이 될 것으로 예상됩니다. 노량진 1구역 완공시 RR기준 최소 흑석 아크로리버하임 이상의 가격을 형성할 것이며 아크로리버하임 실거래가는 조망에 따라 23~26억의 실거래를 보이고 있어, 한강조망RR 기준 최소 5억 이상의 확정수익을 가져갈 수 있을 것으로 예상됩니다. 1급지의 경계에 있는 대표적인 지역으로는 노량진뉴타운1,3구역, 흑석 9,11구역, 옥수 한남하이츠 재개발 등 해당 물건들은 준공 시점 평당 1억 수준의 가치를 형성할 것으로 많은 기대를 모으고 있습니다. 따라서, 노량진 1구역은 시간과 초기 투자를 할 수있는 자금이 있다면 레버지를 통해 자산을 극대화 할 수 있는 좋은 투자 지역으로 생각됩니다.

글을 마치며

노량진1구역은 동작구 노량진뉴타운의 핵심 거점으로, 포스코건설의 하이엔드 브랜드 오티에르 동작이 적용될 예정입니다. 총 2,992세대 규모의 대단지로, 설계 변경을 통해 한강 조망 세대를 확대하고 고급화된 디자인과 공간 효율성을 더하며 동작구의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 전망입니다. 탁월한 교통망과 여의도·용산 개발의 수혜까지 기대할 수 있어 중장기적으로 투자 가치가 매우 높습니다. 하지만 재개발 특성상 일정 지연과 예산 증가 등 리스크가 있을 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 재개발의 제1의 원칙은 속도이지만 부동산의 최종 목표가 1급지 도달 하기 위한 자산 상승이라면, 노량진 1구역은 속도보다 가치에 초점을 맞춘 장기적 투자처로 매력적이라고 생각합니다. 감사합니다.