서울시 은평구 재개발 입주권 (대조1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 은평구를 대표하는 재개발 대조1구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

재개발 기본정보 및 입지 특성

대조1구역은 은평구 대조동 88-89번지 일대, 총 면적 111,635㎡ 규모로 진행되는 대형 재개발 사업입니다. 총 2,451세대가 조성되며, 조합원분 1,586세대, 일반분양 483세대, 임대 368세대로 구성됩니다. 건폐율 25%, 용적률 243%로 설계되었으며, 현대건설이 시공을 맡아 "힐스테이메디알레"라는 브랜드로 25층 높이의 아파트가 지어질 예정입니다. 교통 입지 면에서 3호선과 6호선을 이용할 수 있는 불광역(도보 5분 거리)과 연신내역(도보 13분 거리)에 근접하며, GTX-A(2028년 예정)와 GTX-E(2035년 예정) 개통 시 삼성동(10분) 서울역(5분) 인천공항까지의 접근성이 대폭 개선됩니다. 생활 인프라로는 NC백화점, 대조전통시장, 청구성심병원 등이 가까이 있고, 60층 높이로 조성될 서울혁신파크 융합도시(2030년 준공 목표)는 향후 대규모 상업·문화 공간으로 기대를 모으고 있습니다.

 

재개발 진행 현황

대조1구역은 2004년 재개발 기본계획이 수립된 이후 2011년 조합 설립인가를 받고 본격적인 사업이 추진되었습니다. 2019년 이주 및 철거를 완료하고, 2022년 착공에 들어갔지만 조합 내부 갈등과 공사비 문제로 인해 2024년 초 공사가 중단되었습니다. 이후 2024년 6월 새로운 조합장이 선출되면서 공사가 재개되어, 현대건설과의 합의를 통해 입주 시기를 기존 2026년 7월에서 10월로 조정하였습니다. 현재는 일반분양을 앞두고 있으며, 84㎡ 기준 평당 분양가는 약 4,000만 원 수준이 예상됩니다. 조합은 공사 중단으로 발생한 금융비용 문제를 해결하기 위해 일반분양가를 조정하며 조합원의 추가분담금을 최소화하는 방향으로 추진 중입니다.

투자 관점과 전망

대조1구역은 은평구에서 진행 중인 갈현제1구역과 불광5구역과 더불어 대표적인 재개발 사업지로 꼽힙니다. 인근 신축 아파트인 DMC센트럴자이(15~16억)와 힐스테이트 녹번(12~13억) 대비 적정 수준의 투자 가치를 보이고 있습니다. 특히 대조1구역은 59㎡와 84㎡ 일반분양 매물이 귀한 상황으로 매물 희소성에 따른 가치 상승 가능성이 높습니다. 대은초 초품아 학군, 예일중·불광중과 같은 상위권 학교와의 접근성, 학원가 근접성 등 교육 여건도 우수합니다. 또한, 녹번천 복원 사업으로 쾌적한 생활환경이 조성되고, 서울혁신파크 융합도시로의 발전 가능성 등은 미래 입지 가치를 더욱 높일 전망입니다. 현재 전용 84㎡ 배정 조합원 입주권 물건은 6.7억(프리미엄 4.5억, 권리가 2,2억), 조합원 분양가 5.7억시 총 투자금액은 10억1천 내외로 예상됩니다. 따라서 DMC센트럴자이, 힐스테이트 녹번의 전용 84㎡시세를 고려시 최소 3억~4억이상의 시세차익이 예상됩니다.

 글을 마치며

대조1구역은 은평구 재개발 시장에서 주목받는 대규모 사업지로, 교통 호재, 교육 여건, 생활 인프라 등에서 뛰어난 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 공사 중단과 금융비 부담이라는 과제를 극복하고 2026년 입주를 목표로 사업이 순항 중입니다. 주변 재개발 단지들과 비교해보았을 때 가격 경쟁력과 향후 입지 변화 가능성을 고려하면 충분한 투자 매력을 가진 곳으로 평가됩니다. 다만 추가분담금과 일반분양가 변동 여부는 지속적으로 주시해야 하며, 재개발 준공 시점에 맞춰 불광역 일대가 재평가 될 것으로 기대됩니다. 감사합니다.