서울시 마포구 성산동 재건축 아파트 (성산시영)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 마포구 성산동 강북 최대 재건축 단지중 하나인 성산시영 아파트에 대해 자세히 알아보겠습니다.

성산시영 재건축

성산시영 아파트 기본 정보 및 위치적 특징

성산시영 아파트는 1986년 준공된 14층 높이, 총 3,710세대 규모의 대단지로, 중층 재건축 단지 중에서도 용적률 148%와 평균 대지 지분 13.9평을 보유해 사업성이 높은 곳으로 평가받고 있으며 재건축 후 40층, 4,823세대로 강북 최대 규모의 재건축 단지로 변모할 계획입니다. 마포구 성산동은 행정구역상 마포구 외곽에 위치해 있지만, 디지털미디어시티역(6호선, 공항철도, 경의중앙선)과 월드컵경기장역에 인접해 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 이로 인해 서울의 3대 주요 업무지구인 여의도, 광화문 지역까지 약 30분 내로 이동이 가능하며, 주변에 한강공원, 월드컵공원, 하늘공원 등의 서울시에서 손꼽히는 대규모 녹지가 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 이러한 성산시영 아파트의 뛰어난 정주여건은 재건축 이후 강북과 마포 지역을 대표할 최대 랜드마크 아파트 단지로 자리매김 할 것이며, 강북 최대어라는 "상징성은" 가격에도 그대로 반영이 되어 현재의 마포구를 대표하는 마포래미안푸르지오를 대체할 수 있는 강력한 후보군이 되지 않을까 생각됩니다.

 

재건축 진행 현황

성산시영 아파트는 2023년 12월 정비구역 지정을 완료했으며, 현재 마포구청이 공공관리 사업 방식으로 재건축 과정에 참여해 재건축 사업기간 단축과 사업 전반을 지원 할 예정입니다. 향후 재건축 사업 절차 진행 일정은 2024년 연내 추진위원회를 설립하고, 2025년초 조합설립인가, 2025년말 시공사 선정의 일정으로 진행 될 예정이며, 2030년대 초까지 준공을 한다는 목표로 진행중입니다. 시공사 선정 관련 해서도 벌써부터 1군 건설사들의 하이앤드 브랜드인 디에이치, 아크로, 써밋, 래미안 등의 각축전이 될 것으로 예상이 되며, 8·8대책의 최대 수혜단지라는 평가와 함께 용적률 상향의 혜택으로 기존 4,823세대에서 5,000세대 이상의 세대수 증가도 가능하지 않을까 조십스럽게 예상해봅니다.

투자 관점과 전망

성산시영 아파트는 앞서 말씀 드렸듯이 8·8대책의 최대 수혜 단지로 용적률 상향에 따라 기존 4,823세대에서 5,000세대 이상 세대수 증가가 가능할 것으로 예상되며 사업성 증가와 함께 투자 가치도 상승 할 것으로 생각됩니다. 또한 강북 최대 한강변 재건축 단지로 하이엔드 브랜드로 개발 될 가능성이 크며, 이러한 "상징성이 있는 아파트 단지"라는 것은 재건축 이후 아파트 가치 상승의 높은 기여를 할 것으로 생각됩니다.(마포래미안푸지오, 올림픽파크포레온, 고덕그라시움 등), 현재 성산시영 아파트는 건설사 기준 유원(1,260세대), 선경(1,120세대), 대우(1,330세대)로 구성되어 있으며 정비구역지정안 기준으로 전용 84 가능한 세대수가 2,153세대 입니다. 따라서, 투자시 전용84 이상의 중대형 평수를 고려한다면 유원+대우,선경의 중층 이상 공시가격이 높은 세대를 매수하는 것이 필수적이며, 현재 유원(1,260세대 RR) 기준 실거래가 11.5억과 추가 분담금 최대 +5억을 고려시 총투자금액은 16억대로 예상이 가능합니다. 재건축 완료시 연식 차이를 감안해 현재 마포 시세를 이끌고 있는 아현뉴타운 대장 단지정도의 가치를 보일 것으로 판단되며, 현재 기준 19~20억 수준의 매매가를 보이기에 +2~3억 이상의 확정 수익을 가져갈 수 있을 것으로 생각됩니다. 또한, 재건축 완공시점까지 2~3%의 물가 상승과 화폐가치 하락을 고려하면 투자 수익은 더욱 커질 것이고 아직까지 서울시 타 아파트 대비 매수할 수 있는 가격대 포지션에 있기 때문에 시간에 투자하시는 분들에게 좋은 선택지가 될 것으로 보여집니다.

글을 마치며

재산과 소득이 동일 하다고 했을때, 누군가는 현재의 삶에서 누리는 가치에 비중을 둘것이고, 누군가는 미래의 삶을 준비 하는 과정에서 만족감을 얻는 사람이 있을 것이라 생각됩니다. 둘다 너무도 당연하고 중요한 가치이기 때문에 우열을 가를 순 없겠지만, 미래의 자산 증식이 필요 하다면 조금이라도 일찍 시간에 투자하는게 좋을 것이라 생각되고, 성산시영 아파트는 시간에 투자할 수 있는 대표적인 재건축 단지라고 생각됩니다. 감사합니다.