서울시 송파구 남부권 가락동 재건축 아파트 (가락극동, 가락미륭)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울 송파구 남부권의 재건축이 진행되고 있는 가락극동, 가락미륭 아파트에 대해 소개해보려 합니다.

송파구 남부(가락동) 일대의 특징

송파구 가락동은 서울 남동부에 위치한 지역으로, 교통, 상업, 주거 환경에서 뛰어난 입지적 강점을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 개롱역과 3호선 경찰병원역을 통해 도심과 강남 지역으로의 접근이 편리하며, 송파대로와 오금로를 통해 주요 상권 및 수도권 남부로의 이동도 용이합니다. 송파 남부 일대의 재건축 아파트 시세는 송파 중부의 가락삼익, 한양2차, 한양3차, 오금현대 등에 직접적인 영향을 받아 시세가 형성이 되고 있으며 전용 84㎡기준 송파 중부 재건축 아파트는 17억, 송파 남부는 14억 호가를 보여 3억 정도의 매매가 차이를 보이고 있습니다. 송파 재건축 일대 투자시 속도에 있어 다소 빠른 송파 남부 일대를 투자 하신 이후 오금현대, 올림픽훼밀리 아파트 등으로 다음 선택지를 밟아 나가는 것도 자산 증식에 좋은 방법이 될 것으로 생각됩니다.

가락극동 아파트

가락극동 아파트는 1984년에(41년차) 준공된 15층 높이, 555세대 규모의 단지로 송파 남부 일대 중층 재건축 단지 중 용적율 179%, 평균대지지분 21평으로 사업성이 높은 단지로 평가되며, 현재 35층, 975세대로 재건축을 진행중입니다. 가락극동 아파트의 세대별 평형 구성은 24평, 31평, 42평, 51평의 평형대로 구성되어 있으며 대형 평형인 42평과 51평이 360세대로 전체 65%를 점유하며 이는 재건축 과정에서 중요한 사안으로 떠오를 전망입니다. 현재 설계 안에 따르면 재건축 이후 총 975세대(임대주택 122세대 포함)중 전용84㎡를 초과하는 대형평형 세대는 195세대로 예정되며, 기존 360세대 대비 165세대가 부족해, 설계 변경 또는 조합내 협의가 중요할 것으로 판단됩니다. 현재 조합설립 단계에서 투자를 검토하시는 분들께서는 평형 관련 이슈에 따른 사업속도 변수를 충분히 검토 하시길 당부드립니다. 다만, 본질적인 사업성이 좋고 5호선 개롱역을 도보 5분내 이용이 가능한 초역세권이며 향후 가락동 일대가 정비 된 이후 송파구내 신진 주거지로 위상 변화가 예상되는 만큼 향후 10년 이상의 중장기 투자처로 좋을 것이라 생각됩니다.

가락미륭 아파트

가락미륭 아파트는 1986년에(39년차) 준공된 435세대 아파트로 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역을 모두 도보 7분~10분내 도달할 수 있는 역세권 아파트이며 재건축 이후 지하3층~지상20층 총 9개동 614세대(임대 85세대) 준공 될 예정입니다. 시공사는 포스코이앤씨로 선정 되었으며 정비구역지정 4년만인 2024년 6월 사업시행인가를 받아 사업속도가 가락동에서도 빠른 단지에 속합니다. 향후 일정은 2026년 상반기 관리처분인가, 하반기 이주·철거, 2027년 착공을 목표로 사업을 진행중이며 해당 아파트 단지는 송파구에 속해 있으나 토지거래허가구역에는 포함되지 않아 갭투자가 가능합니다. 다만 세대수가 작아 물건이 적고, 투기과열지구로 조합원 지위 승계가 가능한 10년소유 5년 거주 조건 등을 충족해야 되기 때문에, 투자시 물건에 대한 정확한 이력과 정보 확인이 필요합니다. 가락미륭 아파트는 앞서 소개한 가락극동을 포함해, 가락삼환, 가락프라자, 가락현대 총 4천 세대 이상의 송파 남부 신축 타운 대표 아파트중 하나로 세대수는 작으나 학교와 지하철 접근성 등을 종합적으로 고려 했을때 입지가 좋은편이며 재건축 이후 인근 신축 아파트 만큼 높은 가격을 형성 할 수 있을 것으로 예상됩니다.

글을 마치며

송파구 가락동은 10년 뒤인 2030년대초 4~5천세대 규모의 신축 주거 타운으로 변모가 예상되며 그에 따른 송파구내 위상은 지금과는 전혀 다를 것으로 생각됩니다. 기존의 장점인 학군, 교통, 주거 환경은 더욱 개선되어 실거주의 만족도는 클 것이며 향후 신축 단지의 가치는 송파구내 핵심 입지 재건축 대어 단지인 올림픽훼밀리, 올림픽선수촌, 오금현대의 일부 평형의 매매가격대까지 상승 할 것으로 보입니다. 따라서, 향후 갈아타기를 통해 최상급지로의 도약을 원하시는 투자자분들께서는 아직 저평가를 받고 있는 송파 남부 가락동 일대의 재건축 아파트가 좋은 기회가 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.