서울시 송파구 거여마천뉴타운 (마천2구역)

송파구 마천동 내 최고 입지인 마천2구역 재개발이 본격 궤도에 올랐습니다. 5호선 마천역 초역세권과 위례선 트램(예정) 등 우수한 교통환경, 성내천 수변공간과 다양한 생활 인프라까지 더해져 거여·마천 뉴타운의 핵심 입지로 주목받고 있는데요. 이번 글에서는 마천2구역 재개발의 기본정보부터 향후 전망, 투자 포인트까지 확인해 보겠습니다.

마천2구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

마천2구역 재개발은 송파구 마천동 일대 77,338.4㎡ 규모를 개발하는 주택정비형 재개발 사업입니다. 현재 촉진계획변경안이 심의와 공람을 거쳐 마무리 단계에 있으며, 건폐율 29.82%, 용적률 299.73%를 적용해 지하 2층~지상 최고 41층, 총 13개동, 1,729세대(임대주택 456세대 포함, 임대주택 비율 26.37%)의 대단지 아파트로 조성될 예정입니다. 입지적으로는 5호선 마천역이 도보권에 위치해 있으며, 위례선 트램(예정)과의 연계로 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 단지 중앙에는 마천초등학교가 위치해 있으며, 성내천과 접해 있는 입지를 활용해 수변 여가공간 및 경관녹지가 조성될 예정입니다. 또한 마천1·4구역과 인접해 도로확폭과 보행축 연계를 통해 주거환경이 대폭 개선될 것으로 기대됩니다. 향후 성내천 복원(2028년 예정)과 연계된 수변활성화시설, 공공공지 및 사회복지시설(어린이집 등) 등 다양한 인프라가 함께 조성될 예정으로, 실거주 만족도가 크게 향상될 전망입니다. 거여마천 뉴타운내 가장 좋은 입지이며, 향후 5호선 지하출입 통로도 연결이 기대되는 만큼, 재개발 완공이 후 거여마천 뉴타운의 시세를 이끌어 나갈 수 있는 랜마크 단지가 될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

재개발 진행 현황

마천2구역은 2012년 정비구역으로 지정되었으나 주민 반대 등으로 인해 2014년 해제되었습니다. 이후 2019년부터 주민 주도로 재개발 재추진이 본격화되었으며, 2020년에는 구역지정 신청이 완료되었습니다. 2021년 정비사업 완화 정책과 함께 서울시의 신속통합기획 제도가 도입되며 추진 동력을 얻게 되었고, 2022년 신속통합기획 2차 후보지로 선정되었습니다. 2024년 3월 신속통합기획 가이드라인 확정, 같은 해 9월에는 재정비촉진계획 변경안 공람을 완료하였으며, 2025년 2월 도시재정비위원회 심의를 통과, 4월에는 재공람까지 마치며 촉진계획변경이 사실상 확정 단계에 접어들었습니다. 이후 사업계획 승인 절차로 빠르게 이어질 것으로 기대됩니다.

 

투자 관점과 전망

마천2구역은 마천1·4구역과 함께 거여·마천 뉴타운을 구성하며 총 10,000세대 규모의 신도시급 개발이 이뤄지고 있습니다. 특히 신속통합기획을 통해 기존의 정체된 재개발 사업이 다시 본궤도에 오르면서 주변 신축 단지들과 함께 높은 시세 형성을 이끌 것으로 보입니다. 현 시점에서 마천2구역은 송파구 최남단에 위치하지만 5호선 마천역과 위례선 트램 예정지, 수변환경, 인프라 개선 등 다양한 호재가 집약되어 있어 실거주 수요는 물론 투자수요 모두에게 매력적인 입지를 갖추고 있습니다. 특히 대규모 기부채납을 통한 공공성과 준주거지역 일부 포함, 오피스텔·근린생활시설이 혼합된 복합용지 등 미래가치가 풍부합니다. 입주 시점에는 성내천 복원, 위례트램 개통 등도 완료될 가능성이 높아, 사업 완료 시점인 2030년 전후로는 송파 남부권 신축 아파트 중에서도 경쟁력 있는 단지로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 매매가는 9억~10억(프리미엄 3억~4억추정) 전용 84기준 조합원 분양가 12억기준 총 투자금액은 15~16억 선으로 추정되며, 거여마천2-1구역을 재개발한 송파롯데시그니처 전용84㎡ 매매가가 16억대인점과 준공시까지의 인플레이션, 2030년대의 신축인점을 고려한다면, 충분한 안전마진을 가져갈 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

마천2구역은 과거 정비구역 해제 후에도 꾸준히 재개발에 대한 열망을 이어온 지역으로, 최근 신속통합기획이라는 제도적 지원을 바탕으로 본격적인 사업 추진 궤도에 올랐습니다. 5호선 마천역 역세권 입지, 향후 위례선 트램과 수변환경 개선 등 다양한 개발 호재를 품고 있으며, 마천1·4구역과의 연계 개발로 대단지 시너지를 기대할 수 있습니다. 다만 재개발 사업 특유의 사업 지연 가능성과 이해관계 조율, 비용 리스크 등도 여전히 존재하므로 투자 시 철저한 정보 분석과 전문가의 조언을 통한 판단이 필요합니다.