서울시 강남구 도곡동 재건축 (도곡개포한신)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 강남구 도곡동 재건축 단지인 도곡개포한신 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

도곡개포한신 아파트 기본정보 및 입지특성

독곡개포한신 아파트는 1985년 준공된 41년차, 총 620세대, 높이 9층의 중층 아파트로 22평, 25평, 31평 3개 타입, 용적율 145%, 평균 대지지분 17.79평으로 우수한 사업성을 갖추었습니다. 재건축 후에는 최고 35층 높이의 7개 동, 총 816세대로 탈바꿈할 예정이며, 이 중 임대주택 111세대가 포함되어 전체 세대의 약 13.6%를 차지하게 됩니다. 도곡개포한신 입지조건으로는 3호선 매봉역을 단지 입구에서 바로 이용할 수 있는 초역세권 입지를 갖추고 있으며, 남부순환로, 언주로, 양재천로 등을 통한 도로 접근성이 뛰어나 서울 도심 및 수도권 외곽 이동이 용이합니다. 또한, 매봉역을 통해 수서역 SRT로 환승할 수 있어 광역 교통망 이용도 용이합니다. 교육 환경으로는 강남 8학군의 중심지에 위치해 있고 구룡초, 대치중, 숙명여고, 중대부고가 배정되고 단대부고, 경기여고, 중산고, 경기고 등 명문 학교가 인접해 있으며, 대치동 학원가와 가까워 우수한 교육 여건이 조성되 있습니다. 인프라 또한 잘 갖춰져 있으며, 도보 5분 이내에 양재천과 매봉산의 자연환경과 매봉역과 양재역 상권, 롯데백화점, 이마트, 강남세브란스병원, 삼성서울병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다. 이처럼 도곡개포한신은 교통, 학군, 자연환경, 인프라 등 모든 면에서 우수한 강남구 대표 입지이며, 준공후 '아크로 도곡' 이라는 단지명 처럼 매봉역세권과 도곡동의 시세를 리딩할 단지가 될 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

도곡개포한신 아파트 재건축 사업은 2012년 3월 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축이 가능해지면서 본격적인 추진이 시작되었습니다. 이후 2016년 11월 도시계획위원회 심의를 통과하고, 2017년 3월 정비구역 지정이 완료되었으며, 2017년 11월에는 조합설립인가를 받았습니다. 약 5년 후인 2022년 12월 사업시행인가를 완료하였으며, 2024년 8월에는 DL이앤씨를 시공사로 선정하고 단지명을 ‘아크로 도곡’으로 확정했습니다. 향후 2026년 정비계획 변경과 동시에 관리처분인가를 목표로 하고 있으며, 2027년 이주 및 철거를 거쳐 2032년 준공을 목표로 사업이 진행될 예정입니다.

 

 

조합원 지위 양도제한 (투기과열지구)

도곡개포한신 아파트는 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 하지만 법령에 따른 예외 규정이 적용될 경우 양도가 가능합니다. 첫째, 1세대 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주시, 둘째, 사업이 일정 기간 지체될 경우로 조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우 등이 해당됩니다. 현재 도곡개포한신 아파트가 속한 강남구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되고, 10년 보유 5년 거주 물건에 한하여 조합원 지위가 양되 됩니다. 다만, 2022년 12월 28일 사업시행인가를 받았기때문에 2025년 12월 27일까지 착공하지 못하면 조합설립인가 당시 3년 이상 보유한 조합원도 지위 양도가 가능해질 예정이니 참고 하시길 바랍니다.

투자 관점 및 전망

도곡개포한신 도곡동 핵심 입지에 위치한 41년차 아파트로, 재건축을 통해 총 816세대 중규모 고급 단지로 단지명은 '아크로 도곡"으로 탈바꿈할 예정입니다. 역세권, 학군, 녹지, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울시내 최상급 인프라의 입지를 갖추었으며, 2026년 내 관리처분인가를 목표로 사업의 속도를 내고 있습니다. 현재 도곡개포한신 아파트의 실거래가는 22평, 25평, 31평 기준 22억~29억, 평당 0.9~1.0억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 양재천 하단 개포동 일대 신축 아파트의 가격은 평당 1.0~1.1억 고려시 재건축 완료 후 평수 확장 및 가치 상승으로 높은 투자 수익 예상됩니다. 현재 추정 분담금으로는 22평, 25평이 34평 이동시 3억~4억, 31평이 42평 이동시 2억~3억의 예상되며, 22평기준 34평 배정시 총 투자금 26~27억 수준으로, 개포동 신축 전용84(33억~34억) 기준 7억 이상의 확정 수익이 예상됩니다. 다만, 사업진행시 고급화 정도, 착공까지의 기간, 부동산 상황에 따라 총 투자금액은 변동될 수 있으니 도곡개포하신 아파트에 관심이 있다면 매수전 충분한 사업성 분석을 해보시길 당부드립니다.

글을 마치며

도곡개포한신 아파트는 신축이 희소한 도곡동에 들어서는 대표적인 신축 단지로 2030년대 도곡동을 대표할 랜드마크 단지로 거듭날 것으로 예상됩니다. 우수한 교통망, 학군, 생활 인프라를 모두 갖춘 핵심 입지에 위치하며, 특히 도곡개포한신을 포함해 인접한 개포우성4차, 개포우성5차, 개포럭키, 개포현대2차, 개포우성1·2차 등 모든 정비사업이 완료되면 강남권 내에서도 높은 가격과 주거 가치를 지닌 거주지로 변모할 것으로 생각합니다. 감사합니다.