서울시 서대문구 북아현 뉴타운 재개발 (북아현 3구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서대문구 북아현 3구역 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

북아현3구역 재개발

북아현 3구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

북아현 3구역은 서울 서대문구 북아현동에 위치하며, 북아현뉴타운 중 최대 규모를 자랑합니다. 구역 면적은 약 27만㎡로, 47개 동, 총 4,730가구의 아파트 단지가 계획되어 있습니다. 충정로역 2·5호선과 서대문역 5호선 등 주요 지하철역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 뛰어난 강북권 핵심 입지로 평가됩니다. 북아현뉴타운은 대규모 주거 단지와 상업, 공공시설 등이 조화를 이루는 도시 재생 모델로 주목받고 있으며, 이 중 북아현 3구역은 사업성에서 가장 우수한 곳으로 꼽힙니다. 특히 일반 분양 물량이 전체의 약 35%에 이르는 점도 투자 매력도를 높이는 요인입니다. 또한, 주변 광화문, 여의도 일대의 직장인 들의 높은 주거 수요는 향후 북아현 뉴타운 지역의 꾸준한 가격 상승을 뒷받침 할 것이며, 북아현3구역 입주후 뉴타운 전체의 주거 환경과 생활편의 성은 더욱 개선되고, 지역 전체 가치 상승의 기반이 될 것이라고 생각됩니다.

 

 

재개발 진행 현황

북아현 3구역의 재개발은 초기에는 빠르게 진행됐으나, 최근 조합 내부 갈등과 법적 분쟁 등으로 인해 지연된 상태입니다. 조합 측은 2011년 사업시행인가와 2012년 조합원 분양 신청까지 마쳤으나, 현금청산 문제로 일부 조합원이 이탈하며 난항을 겪었습니다. 이후 2019년 새로운 조합장이 선출되었으나, 지도부의 비리 의혹과 해임총회 등의 갈등이 이어졌습니다. 최근 법원이 해임총회 효력을 정지하면서 조합은 사업 정상화에 집중하고 있으며, 교육환경, 환경영향, 교통영향 평가 등 주요 행정 절차를 마무리하고 사업시행변경인가를 앞두고 있습니다. 북아현3구역의 원활한 사업 진행을 위해 서대문 구청과의 지속적인 소통과 협조가 필요하며, 사업계획병인가를 득하고 사업이 정상화 된다면 이후 절차들은 빠른 속도를 낼 수 있지 않을까 예상합니다.

투자 관점과 전망

북아현3구역은 강북권에서도 손꼽히는 입지적 장점과 대규모 개발로 투자 매력도가 높은 지역으로 평가받습니다. 충정로와 서대문을 연결하는 핵심 교통망과 도심 접근성은 향후 집값 상승에 긍정적인 영향을 미칠 요소로 생각됩니다. 하지만 사업 지연에 따른 사업비 및 공사비 증가로 조합원 분담금 상승 이슈는 주요 리스크가 될 것으로 예상됩니다. 최근 공사비 재협상 결과 2011년 평당 300만원에서 750만원으로 재산정 되었으며 이로 인해 조합원 평균 분양가는 59㎡ 약 6억 원, 84㎡는 약 8억 까지 증가 하였습니다. 조합은 일반 분양 비율이 높기때문에, 일부 비용을 전가할 수 있을 것으로 예상되나, 투자자 입장에서는 신중히 사업성 분석이 필요할 것으로 생각됩니다. 다만 재개발이 안정적으로 마무리될 경우, 북아현뉴타운 전체가 재평가 될 것이며 북아현 3구역은 강북 지역을 대표하는 단지로 자리매김 할 것으로 예상됩니다. 현재 전용 84기준 평균 매매가 9~10억, 프리미엄 6.5억~7억(권리가 2억), 조합원 분양가 7.9억으로 총 투자금액은 16억 정도가 예상 되기에, 아현 뉴타운의 시세대비 4억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있을 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

북아현3구역은 도심과 가까운 우수한 입지의 대규모 개발 계획으로 미래 가치가 기대되는 핵심 지역입니다. 그러나 조합 내부 갈등과 사업지연, 비용 증가 등의 문제로 해결해야 할 과제가 여전히 남아 있습니다. 따라서, 현재 시기는 북아현 뉴타운이 지닌 본연의 가치대비 저평가 구간이라고 볼 수 있으며, 북아현3구역에 관심이 있는 분들께서는 좋은 기회가 되지 않을까 생각됩니다. 감사합니다.