서울시 재개발 사업 절차 및 금액 대별 투자 지역

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 많은 사람들이 부동산 투자처로 관심을 가지고 있는 도시정비 사업중 하나인 재개발의 사업절차와 서울시내 금액대별 투자 추천 지역에 대해 알아보겠습니다.

재개발의 정의

재개발이란, 노후화된 주거지역이나 상업지역의 기반 시설을 정비하여 새로운 주거공간이나 상업공간으로 탈바꿈시키는 과정을 말합니다. 이는 도시의 기능을 회복하고, 주민의 생활환경을 개선하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 서울시는 이러한 재개발 사업을 통해 도시의 경쟁력을 높이고, 주민들에게 더 나은 삶의 질을 제공하는 것이 목적입니다.

투자로서의 재개발의 가치

투자 관점에서 재개발의 주요 장점은 낮은 초기 투자금으로 높은 시세차익을 기대할 수 있다는 점이며 초기에는 상대적으로 저렴한 노후 주택에 투자하지만, 재개발이 완료되면 새로운 아파트나 상가로 재탄생해 그 가치는 큰 폭으로 상승할 수 있습니다.

실투자자 입장에서 초기 투자 금액만으로 아파트 완공까지 끌고 갈 수 있으며, 해당 물건에 임대차 계약이 있다면 이주비로 해결이 가능하고, 추가 분담금은 준공시기에 맞추어 전세입자를 들여 충당이 가능하기에 레버리지를 가장 극대화 할 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 다만 투자 수익을 위해 사업지에 대한 정확한 사업성 분석이 필요하며, 높은 투자수익 만큼 사업 절차가 복잡하고 리스크가 크기에 꾸준한 공부가 필요한 분야입니다.

재개발 사업 절차 및 금액대별 추천 지역

재개발 사업절차

1. 재개발 구역 지정 준비 (소요기간 : 미정)
- 주민의견수렴, 사업지 구역 현황 분석
2. 재개발 구역 지정 및 추친위원회 구성 (소요기간 : 미정)
- 정비 기본계 수립 및 정비구역에 대한 지자체 고시, 추진위 구성 후 사업절차 진행
3. 조합 설립 (소요기간 : 미정 / 토지 등소유자의 추진 의지가 중요) ◀ 조합설립 이후 투자 검토
- 필수조건으로 전체 소유자의 75% 이상, 토지 면적 50% 이상의 소유권자도 동의가 필요 하며 조합설립인가 이후 시공사 선정에 들어갑니다.
4. 사업 시행 인가 (소요기간 : 3년)
- 조합이 설립된 이후, 구체적인 정비 계획과 사업 계획을 확정하여 인가를 신청하고, 관련 법규에 맞는지 검토한 후 승인받는 절차입니다.(사업계획 및 설계승인, 분양 계획, 비용계획)
5. 관리처분 인가 (소요기간 : 2년)
- 관리처분 계획 수립은 재개발 이후 조합원에게 재분배될 주택이나 상가 등의 권리를 구체적으로 배분하는 계획입니다.
6. 이주 철거 (소요기간 : 1~2년)
- 조합원 및 거주자들이 이주를 시작하며, 기존 건물을 철거합니다.
7. 준공 및 입주 (소요기간 4년)

 

금액 대별 추천 지역 (초기투자금 기준)

▶ 3~5억대 : 상계 뉴타운 ▶ 인근 신축가격 : 10~11억
- 상계1 (사업시행), 상계2 (사업시행), 상계5 (조합설립)
▶ 5~7억대 : 장위 뉴타운 이문·휘경 뉴타운 ▶ 조합원 입주권 : 13~14억
- 장위10 (관리처분), 장위14 (조합설립) / 이문4 (관리처분)
▶ 7~9억대 : 북아현 뉴타운 ▶ 인근 신축가격 : 18억~20억
- 북아현2 (사업시행), 북아현3 (사업시행)
▶ 10~15억대 : 노량진, 흑석 뉴타운 ▶ 인근 신축가격 : 20억~22억
- 노량진2,4,5,6,7,8 (관리처분), 노량진1,3 (사업시행) / 흑석9,11 (관리처분)
▶ 15억이상 : 한남뉴타운, 성수전략정비구역 ▶인근 신축가격 : 평당 1억 이상
- 한남4,5 (조합설립), 한남2 (사업시행), 한남3 (관리처분) / 성수1~4(조합설립)

글을마치며

재개발 투자는 단기적인 수익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 분야입니다. 입지 분석, 시장 상황, 개발 계획 등을 꼼꼼히 파악하고 투자 전략을 세우는 것이 필수적입니다. 철저한 준비와 계획을 바탕으로 한다면 재개발 투자는 미래 가치와 안정성을 함께 잡을 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 성공적인 투자로 내일의 가치를 만들어가시길 바랍니다!