서울시 재개발 대장 성수전략정비구역 (성수1지구)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장중 하나인 성수전략정비구역 성수1지구에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

성수1지구 기본 정보 및 입지 특징

성수1지구는 서울시 성동구 성수동1가 72-10번지 일대 위치하며 성수전략정비구역의 시세를 이끌 대장 입지로 조합원 1,371명, 사업면적 194,398㎡, 50층미만, 총 3,019세대로 조성 될 예정입니다. 성수1지구는 성수전략정비구역에서 가장 큰 면적을 차지하며 정비구역내에서도 서울숲, 서울숲역과 가장 인접하고, 인근 트리마제, 겔러리아포레와 생활권을 공유하고 있어 재개발 완료시 성수전략정비구역내에서도 가장 완벽한 입지로 평가됩니다. 성수전략정비구역의 가격의 잠재력은 성수동의 풍부한 개발 호재들로 인해 더욱 기대됩니다. 가장 큰 개발 호재는 성수전략정비구역 정비이지만, 삼표레미콘부지에 건설할 GFC는 서울시의 새로운 래드마크가 될 수 있는 50층 3개동 규모의 복합개발로 2028~9년 완공예정이며, 부영호텔부지 개발, 서울숲 주차장부지 세계최대 규모의 유니콘창업허브 조성 등 개발이 완료 되면, 성수동은 서울시 문화와 자연환경의 중심지로 고급 주거지의 대표 주자가 될 것으로 생각됩니다. 또한 성수동으로 많은 대기업, 중견기업, 유니콘기업들이 사옥을 이전하거나, 신축하며, 최근 부동산의 직주근접 트렌드까지 누릴 수 있는 지역으로 앞으로 성수전략정비구역의 대장인 1지구는 압구정, 반포, 한남 등과 비교 되는 최고의 입지라고 생각합니다.

재개발 진행 현황

성수전략정비구역지구는 2009년 최초로 도시관리계획 고시, 성수1지구 2011년 정비구역지정, 6년만인 2017년 조합설립인가를 받았으며, 현재 사업시행인가를 위한 건축심의를 준비중입니다. 과거 한차례 47층 아파트 건축심의 보류와 35층 규제 등으로 한동안 사업이 지연되 었으며, 현재 서울시에서 2040플랜 발표 및 그레이트한강 프로젝트와 연계해 다시 사업의 속도를 내고 있습니다. 다만 성수전략정비구역은 성동구청의 지원 의지도 중요하지만, 서울시 전체 도시계획에 의해 진행이 되기때문에, 완공시점을 예측하기 어렵고, 서울시에 정비사업 지원이 있을때 빠르게 진행하는 것이 중요하다고 생각됩니다. 현재 조합이 목표 하는 일정은 정비계획변경을 마무리짓고, 2024년 10월 건축심의 접수, 2025년 건추심의 통과 이후 2025년 시공사말 시공사 선정을 진행하지 않을까 예상됩니다. 성수전략정비구역 투자를 고민하시는 분들은 압구정, 잠실, 여의도의 사례처럼 주목을 받는 정비사업 구역은 서울시의 의지가 가장 중요한 부분이며, 이점을 꼭 투자판단시 중요항목으로 검토하시기를 당부드립니다.

투자 관점과 전망

성수전략1지구는 지리적으로 성동구에 위치해 서울시 중앙에 자리잡고 있으며, 한강을 사이에 두고 있는 압구정 일대의 가격을 추종할 것으로 생각됩니다. 서울숲과 한강을 품고 있는 자연친화적인 환경은 서울시에서 가장 가치 높은 주거지중 하나로 생각되며, 분당선, 2호선이 있어 서울시 전역으로 직주근접이 가능합니다. 성수전략정비구역은 현재 한남뉴타운과 함께 서울시에서 가장 가치있는 2대 재개발로 불리며, 향후 가격은 한남, 반포, 여의도 등 최상급지와 유사한 가격을 형성할 것으로 보이며, 향후 압구정 재건축 완료 이후 압구정의 가격을 추종할 것으로 생각합니다. 현재 성수전략정비구역1지구의 전용 84가능 조합원 물건 최저가는 20억(프리미엄6.8억, 추정 권리가13.2억), 조합원 분양가 22.3억 추정시 총 투자금액은 29억~30 수준이 될 것으로 예상되며, 현재 트리마제, 아크로서울포레스트의 평당 호가는 1.2억~3억수준으로 호가는 42~45억대로 형성하고 있어 현재 성수1지구 투자시 확정 수익은 10억 이상을 가져갈 수 있을 것으로 보입니다. 성수전략정비구역의 가치는 누구나 인정하나, 서울시 도시계획과 맞물려 있기에 완공시기의 예측은 무의미 하다고 생각합니다. 이러한 불확실성으로 성수전략정비구역의 가치는 현재 저평가 구간이라고 생각되며, 1~4지구에 가격대가 큰 물건의 경우 무피로 나오는 경우도 볼 수 있어, 시간과 자금이 되시는 분들이라면 부동산 자산을 극대화 할 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

성수전략정비구역 1지구는 현재 저평가된 상태로, 시간과 자금 여유가 있는 투자자들에게 부동산 자산 가치를 극대화할 수 있는 훌륭한 투자처로 평가됩니다. 서울숲과 한강을 품은 자연 친화적 환경, 직주근접이 가능한 교통망, 그리고 압구정, 반포, 여의도와 견줄 수 있는 입지적 강점은 미래 가치를 더욱 높입니다. 다만, 서울시 도시계획에 따른 일정 변화 가능성, 그리고 장기적인 관점에서 안정적 자금 운용이 필요함을 유의해야 합니다. 향후 성수전략정비구역은 서울시의 문화, 자연, 고급 주거의 중심지로 자리 잡으며, 새로운 부촌으로 발전할 가능성이 높습니다. 성수1지구 투자는 미래를 내다보는 혜안을 가진 투자자에게 서울시에서 가장 매력적인 기회가 될 것이라 생각합니다. 감사합니다.