서울시 송파구 중부 재건축 (가락우성1차)

서울 송파구 가락동에 위치한 가락우성1차 아파트는 1986년 준공된 중층 아파트로, 노후화에 따른 재건축 사업이 본격화되고 있는 단지입니다. 더블 역세권, 우수 학군, 풍부한 생활 인프라 등 뛰어난 입지 여건을 갖추고 있어 실거주와 투자를 겸한 수요자 모두에게 주목받고 있습니다. 특히 헬리오시티와의 인접성은 향후 시세 상승 기대감까지 더해주며 재건축 유망 단지로 평가받고 있습니다.

가락우성1차 아파트 재건축 기본 정보 및 입지 특성

가락우성1차 아파트는 1986년에 준공된 40년차 중층 아파트로, 송파구 가락동 일대를 대표하는 재건축 유망 단지입니다. 총 7개동으로 구성된 이 단지는 전용면적 기준 19평형부터 44평형까지 4개 타입, 총 839세대 규모로 조성되어 있으며, 재건축을 통해 지하 3층~지상 26층, 총 9개 동, 967세대 규모의 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 오금현대, 방이대림, 가락삼익 등의 대규모 단지에 비해 규모는 작지만, 가격 진입장벽이 상대적으로 낮은 단지로 실거주 및 투자 모두에 있어 좋은 단지로 생각합니다. 가락우성1차 아파트의 입지 조건으로는 3호선,8호선 가락시장역과 8호선 송파역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 해당하며, 신가초, 석촌중·가락중 등 우수 학군과 송파 헬리오시티 상가 및 롯데월드몰, 문정 법조타운, 가락시장, 가든파이브 등 풍부한 생활 인프라도 인접해 있어 정주 여건이 매우 우수한 단지입니다. 특히 헬리오시티와의 가락시장사거리를 사이로 마주보고 있어 향후 재건축 완료시 헬리오시티의 가격을 빠르게 추종할 것으로 전망 되기에 미래가치도 높을 것으로 예상됩니다.

 

재건축 진행 현황

가락우성1차 아파트는 1986년 12월 준공된 40년차 노후 단지로, 2018년 4월 안전진단 D등급 판정을 받아 조건부 재건축 추진이 가능해졌습니다. 이후 2023년 7월 도시계획위원회 심의를 통과하며 본격적인 재건축 절차에 진입했고, 2024년 2월 29일 정비구역 지정이 완료되어 재건축이 가시화되었습니다. 2024년 12월 추진위원회 구성이 완료되었으며, 2025년 연내 조합 설립 인가를 목표로 재건축 사업이 순조롭게 진행되고 있습니다.

투자 관점과 전망

가락우성1차 아파트는 송파구 재건축 시장 내에서 입지가 뛰어난 단지로, 가락시장역과 송파역·경찰병원역 트라이앵글 입지를 기반으로 한 직주근접성과 인프라 접근성이 강점입니다. 재건축 이후에는 헬리오시티와의 근접성으로 인해 자연스레 헬리오시티 시세를 하단으로 받쳐주는 단지가 될 것으로 보이며, 방이대림, 가락삼익, 오금현대 등과 함께 가락·오금·방이 일대의 신축 벨트를 형성하는 핵심 단지로 자리잡을 가능성이 큽니다.

가락우성1차 정비계획으로는 제3종 일반주거지역으로 용적률을 291.88%까지 상향 조정하였고, 전체 35,043.7㎡ 부지에 967세대를 건립할 계획입니다. 이 중 임대주택은 92세대(비율 9.51%)로 구성되며, 전 세대는 남향 위주로 배치, 통경축과 자연친화적 보행로, 녹지공간, 커뮤니티시설 등을 조화롭게 설계하였습니다. 또한 공공보행통로 2개소, 경로당·어린이집·맘스스테이션·지역공동지원센터·주민운동시설 등 다양한 주민 편의시설도 계획되어 있습니다.

가락우성1차의 정비계획 기준 사업성은 추정 비례율은 약 93.43%이며, 조합원분양가는 전용 59㎡는 약 12.6억 원, 전용 84㎡는 약 15.2억 원 수준으로 예상됩니다. 현재 38평 기준 매매가 및 호가는 16억~17억 수준이며 권리가는 약 13.0억 수준으로, 조합원 분양가(15.2억)기준 2~3억대의 추가분담금 발생이 예상됩니다. 따라서 총 투자금액 18억~19억 수준으로 추정되며, 인접한 헬리오시티 전용 84㎡는 실거래가가 25~26억 수준을 보이고 있어 향후 투자 및 미래가치는 높을 것으로 생각합니다. 다만, 향후 시공사 선정과 고급화 방향, 사업성에 따라 분담금은 상향 될 가능성도 있으니 가락우성1차에 관심이 있다면 철저한 사업성 분석을 하시길 당부드립니다.

글을마치며

가락우성1차 아파트는 40년의 세월을 지나 재건축을 통해 새롭게 태어날 준비를 하고 있습니다. 입지적으로는 송파 헬리오시티와 인접해 있어 향후 시세 상승 여력이 크고, 교통·교육·생활 인프라가 매우 우수해 실거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 이미 정비구역 지정과 추진위원회 구성을 마쳤고, 조합 설립 인가를 앞두고 있어 향후 일정도 순조롭게 이어질 가능성이 높습니다. 다만, 예상 분양가와 추가 분담금 규모, 향후 시공사 선정에 따른 사업성 변화 등을 종합적으로 고려해야 하며, 단순히 입지나 미래 시세만을 보고 판단하기보다는 철저한 분석과 전략적인 접근이 필요한 시점입니다. 중장기적인 관점에서 송파 중부일대 가락·오금·방이 신축 벨트중 한곳으로 성장할 단지로 높은 미래가치가 기대됩니다.