서울시 서남권 구로구 재개발 (고척253번지)

서울 구로구 고척동 253번지 일대는 노후 주거지의 주거환경을 개선하고 양질의 주택을 공급하기 위해 신속통합기획 2차 후보지로 지정된 지역으로, 총 1,469세대의 규모의 대단지 조성이 예정된 주택정비형 재개발 사업지입니다. 본문에서는 고척동 253번지 일대의 입지 여건, 개발 계획, 재개발 진행 상황, 그리고 투자 관점에서의 전망까지 종합적으로 살펴보겠습니다.

고척동 253번지 재개발 기본정보 및 입지 특징

서울시 구로구 고척동 253번지 일대에서 추진 중인 주택정비형 재개발사업은 약 63,086.42㎡ 규모의 정비구역으로, 지하 2층~지상 최고 29층, 총 1,469세대(임대 239세대 포함) 규모의 공동주택 단지가 들어설 예정입니다. 건폐율 21.10%, 용적률 249.9%로, 고척동 일대에서 보기 드문 대단위 고층 아파트 단지가 탄생하게 됩니다. 입지조건으로는 인근에는 개봉역(1호선)이 위치해 있으며, 마을버스 이용 시 5~10분 내 접근이 가능하고, 1호선을 통해 여의도, 용산, 구로디지털단지 등 주요 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 직주근접 입지로 평가됩니다. 여기에 더해 신구로선(사전타당성 조사 중)이 확정되면 여의도, 광화문, 상암, 강남 등으로의 이동성이 획기적으로 개선 될 예정입니다. 교육 여건도 우수합니다. 세곡초, 개봉중, 경인중, 고척중, 고척고, 양천고, 목동고 등이 반경 1km 이내에 위치하며, 목동 학원가 및 학군 공유가 가능합니다. 고척근린공원, 고척시장, 고척아이파크몰, 이마트, 코스트코 등 풍부한 생활인프라 또한 장점입니다. 따라서 고척253구역은 쾌적한 개발 밀도, 우수한 교육·생활 인프라, 그리고 향후 교통망 개선이라는 복합 호재가 맞물린 지역으로, 재개발 이후 서남권에서 존재감을 보일 수 있는 핵심 사업지라고 생각됩니다.

재개발 진행 현황

고척동 253번지는 2022년 12월 서울시 신속통합기획 2차 후보지로 지정된 이후, 2023년 12월에는 신속통합기획 가이드라인을 확정하며 본격적인 정비사업의 기반을 다졌습니다. 이어 2024년 7~8월 정비계획 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민공람 공고가 이루어졌고, 10월~11월 재공람 절차를 거쳐 최종 정비구역 지정이 추진되고 있습니다. 2024년 12월에는 도시계획위원회 심의를 통과하고, 2025년 4월 정비구역 지정 고시를 완료한 뒤, 2025년 연내 조합설립인가를 목표로 사업이 본격 진행중입니다. 향후 일정으로는 2027년 사업시행인가, 2028년 관리처분인가, 2029년 이주 및 착공, 2033~34년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 전망됩니다.

투자 관점 및 전망

고척동 253번지 정비사업지는 낮은 용적률과 쾌적한 개발 밀도, 우수한 교육 및 생활 인프라, 향후 교통망 개선 등의 다양한 장점을 갖춘 지역으로, 서울 서남권 재개발지 중에서도 높은 주목을 받고 있습니다. 실제 지역 개발 사례를 살펴보면, 전용84 기준 개봉4구역(고척푸르지오힐스테이트,28년준공) 분양가 12.4억, 개봉5구역(호반써밋개봉, 24년준공) 호가 11.0억, 고척2구역(고척파크푸르지오, 09년입주) 9.0~10.0억의 시세를 보이고 있으며 인접지역 성공적인 정비사업 사례들은 고척동 253번지 개발 압력을 높이며 향후 빠른 사업 진행에 도움이 될 것으로 생각합니다. 다만, 일부 주민들 사이에서 분담금 납부 여력에 대한 우려도 제기되고 있는 만큼, 향후 사업성 확보가 필수 적입니다. 현재 조합원 물건 최저가는 2.7억 수준으로 프리미엄은 마이너스P 또는 0.0억에 수렴하며, 조합원 분양가 10~11억 기준 총 투자금액은 10.0억~11.0억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 다만, 사업성이 낮은 지역으로 분류되 공공지원에 따른 사업성 보정계수 2.0을 적용, 사업성이 개선 될 것으로 보이며 향후 건축비, 사업비 인상 등에 따라, 조합원 분양가는 조정 될 수 있을 것으로 생각합니다.

글을 마치며

고척동 253번지 재개발사업은 서울 서남권에서 보기 드문 대단위 정비사업으로, 쾌적한 환경, 뛰어난 교육 여건, 교통망 확충이라는 삼박자를 고루 갖춘 미래형 주거지로 주목받고 있습니다. 신구로선 등 교통 인프라가 현실화되고, 고척 생활권 내 여타 재개발지들과의 시너지 효과가 더해질 경우, 고척253번지는 서남권을 대표하는 랜드마크 주거지로 자리매김할 가능성이 큽니다. 실수요와 투자가 모두 가능한 입지로, 중장기적으로 높은 성장성과 안정성을 기대할 수 있는 핵심 정비사업지로 평가됩니다.