서울시 5대 재개발 북아현뉴타운 (북아현2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서대문구 북아현 2구역 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

북아현 2구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

북아현 2구역은 서울 서대문구 북아현동 520번지 일대에 위치하며, 북아현뉴타운을 이끌 차기 랜드마크 단지로 조성될 예정입니다. 구역 면적은 약 122,776㎡로, 지하5층~지상29, 28개 동 총 2,320세대 대규모 단지가 계획되어 있으며, 시공사는 삼성물산&대림 컨소시엄으로 건립될 예정입니다. 북아현2구역은 북아현뉴타운내 충정로역 2·5호선에 최근접한 단지로 지하철역까지 도보 3분내에 이동이 가능하며, CBD, YBD 업무지구로 15분내 접근이 가능해 강북권의 핵심 입지로 평가됩니다. 특히 도심권 및 광화문 일대 신축 아파트가 희소하며, 고소득 직장인들의 신축 아파트에 대한 높은 수요가 뒷받침 되, 북아현2구역 준공 이후 높은 가격대를 형성할 것으로 기대되며, 2030년 최신축인 점을 고려시 아현뉴타운과 경희궁자이를 뛰어넘는 강북권 최대 랜드마크 단지가 될 것으로 기대됩니다.

 

재개발 진행 현황

북아현 2구역 2008년 정비구역이 지정된 이후, 2009년 12월 사업시행인가를 받을 정도로 사업속도가 빠른 구역 이었으나, 2009년이후 부동산 경기침체와 재개발 사업 반대로 인해 사업이 지지부진 해졌습니다. 이후 2020년 부동산 호황기를 맞이하며 사업이 다시 탄력을 받았고, 2022년 3월 사업시행변경인가를 득하고, 현재 2024년 12월 관리처분인가 신청 및 2025년 상반기 관리처분계획인가 고시를 받을 것으로 예상하고 있습니다.

북아현 2구역 이슈사항 (조합원 1+1 분양신청)

북아현2구역 재개발 사업은 조합 내부의 갈등으로 사업 일정이 지연될 가능성이 있습니다. 핵심 쟁점은 조합원들에게 제공되는 ‘1+1 주택’ 공급 방식입니다. 초기에는 1+1 추가 주택을 일반 분양가의 90%로 공급하기로 결정했으나, 일부 조합원들은 두 주택 모두 조합원 분양가로 제공해야 한다고 주장하면서 의견 대립이 발생했습니다. 이로 인해 조합 내 갈등이 심화되었고, 논쟁은 전체 분담금 증가 및 조합 사업성 악화 문제로 확대되었습니다. 일반 분양가의 90%로 공급하길 원하는 약 900가구의 조합원과 조합원 분양가로 공급을 요구하는 약 420가구의 1+1 주택 공급 대상자들 간 의견 차이가 주요 원인으로 작용했습니다. 결국 올해 초 조합 총회에서 ‘1+1 주택’ 공급 취소 안건이 통과되었지만, 일부 조합원들이 이에 반발해 법적 대응에 나섰습니다. 서대문구청은 이 문제에 대해 한국부동산원의 검증을 의뢰하여 절차상의 문제 여부를 확인 중입니다. 검증 결과가 반드시 관리처분계획안의 변경을 의미하지는 않지만, 이를 종합적으로 검토해 최종 인가 여부를 결정할 계획입니다. 이와 같은 내부 갈등과 행정적 검토 과정은 북아현2구역 재개발 사업의 추진 속도에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 북아현 2구역 투자시 해당내용에 대한 충분한 인지가 필요할 것으로 보입니다.

 

투자 관점과 전망

북아현 2구역 재개발 사업은 강북권에서도 손꼽히는 입지적 장점과 대규모 단지 개발로 인해 높은 투자 매력도를 보이고 있습니다. 충정로, 서대문과의 우수한 교통 접근성은 도심 진입의 편리함을 제공하며, 아현역, 애오개역, 충정로역을 연결하는 트리플 역세권 입지는 향후 집값 상승에 긍정적인 영향을 미칠 주요 요인으로 평가됩니다. 또한, 아현, 북아현 뉴타운중 상대적으로 평지로 이루어진 단지 특성은 아현, 북아현뉴타운 타 재개발 구역 대비 차별화된 장점으로, 거주 편의성 및 정주여건을 높여 줄 것으로 생각됩니다. 추정 일반분양가는 3.3㎡당 5,000만 원으로, 인근 대장 아파트인 마포프레스티지 및 경희궁자이와 비교했을 때 상당희 경쟁력 있는 수준이며, 해당 분양가로 나올시 무난히 완판이 될 것으로 예상됩니다. 다만, 조합 내부의 ‘1+1 주택’ 공급 방식을 둘러싼 갈등과 구청과의 행정적 절차 이슈가 사업 지연 리스크로 작용할 가능성이 있습니다. 이러한 요인들은 사업 지연에 따른 물가 상승으로 공사비 재협상 문제를 초래할 수 있으며, 이는 조합원의 분담금 증가로 이어질 수 있어 투자시 철저히 검토가 필요할 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 일반분양 세대 비율이 약 28%로 높은 점은 사업지연에 따른 추가 비용을 일반 분양으로 대부분 상쇄가 가능할 것으로 생각됩니다. 2030년 준공 이후 북아현 2구역의 매매가는 최소 경희궁자이 이상의 수준으로 형성 될 것으로 예상하며 손에 꼽히는 정주여건을 제공할 것으로 보여 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 선택지가 될 것으로 보입니다. 현재 전용 84㎡ 조합원 물건은 11.3억 (프리미엄 7.5억, 권리가 3,8억)으로 조합원 분양가 7.4억 기준 총 투자금액은 15억~16억 수준으로 형성 될 것으로 추정됩니다.

글을 마치며

북아현2구역은 사대문권에 있는 도심 핵심 입지의 대규모 개발 계획으로 미래 가치가 기대되는 지역입니다. 그러나 조합 내부 갈등과 구청과의 마찰 등에 따른 사업지연 리스크가 존재하며 해결해야 할 과제가 여전히 남아 있습니다. 따라서, 북아현 2구역은 현재 북아현 뉴타운이 지닌 본연의 가치대비 저평가 구간이라고 볼 수 있으며, 북아현2구역에 관심이 있는 분들께서는 투자 및 실거주로 진입하기 좋은 구간이라고 생각합니다. 감사합니다.